本书主要从房地产业的营业税、增值税、企业所得税、个人所得税及其他税种等方面，通过理论讲述、实例分析、问题解析、特别提示等方式对这些税收政策的节税技巧和节税方法等内容进行了透彻的讲解。本次修订，根据国家最新出台的与房地产有关的税收政策进行了适当的补充和完善，增加了“营改增”基本制度与房地产企业的应对策略。本书针对性、操作性强，讲解透彻清晰，可供房地产业企业会计人员、财务人员以及法律顾问，会计师、律师、税务师、审计师和税务机关工作人员阅读参考。

第3版前言 自本书第2版出版以来，我国的税收政策又发生了一些重要变化。其中，最重要的变化就是“营改增”。虽然截至2014年4月底，我国尚未启动房地产业的“营改增”试点，但这是未来发展的一个重要方向，作为房地产企业应当提前做好准备工作。为帮助广大房地产企业了解“营改增”并提前做好应对准备，本书特增加一章专门介绍我国目前的“营改增”基本制度并提出了房地产企业的应对策略。 其他领域也出台了一些重要的政策。例如，2013年12月6日，财政部、人力资源社会保障部、国家税务总局联合发布了《关于企业年金 职业年金个人所得税有关问题的通知》（财税［2013］103号），规定了企业年金和职业年金的递延纳税政策。2014年3月3日国家税务总局发布的《关于发布第一批取消进户执法项目清单的公告》（国家税务总局公告2014年第14号）和2014年3月6日国家税务总局发布的《关于发布第二批取消进户执法项目清单的公告》（国家税务总局公告2014年第15号），解决了税务机关“重复检查”的问题，对我国税收征管方法是一次重大改革，减轻了企业负担。2014年4月8日财政部、国家税务总局发布了《关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》（财税［2014］34号），扩大了享受小型微利企业所得税优惠政策的企业范围。2014年4月29日财政部、国家税务总局发布了《关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税［2014］43号），自2014年6月1日起，在中国境内提供电信业服务的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照规定缴纳增值税，不再缴纳营业税。 根据上述政策的变化，作者对本书相关内容进行了修正与补充。本书第3版所参考的法律法规和相关政策截至2014年4月30日。 翟继光 2014年5月1日 第2版前言 自本书第1版出版以来，国家又出台了一些涉及房地产企业的税收政策。例如，2011年1月27日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2011］12号），规定了个人住房转让营业税的最新政策；2011年6月30日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议对《个人所得税法》进行了第六次修订；2011年7月19日国务院对《个人所得税法实施条例》进行了第三次修订；2011年11月19日财政部、国家税务总局发布了《关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》（财税［2011］117号），就小型微利企业的税收优惠政策进行了明确；2012年4月24日国家税务总局发布了《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号），就企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题进行了明确；2012年6月19日国家税务总局发布《关于企业所得税核定征收有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第27号），就企业所得税核定征收的个别问题进行了明确。 根据上述政策的变化，作者对本书相关内容进行了修正与补充。本书第2版所参考的法律法规和相关政策截至2012年10月31日。 翟继光 2012年11月2日 第1版前言 纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化及公民依法纳税意识的提高而出现的。随着市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。 合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的代理活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的。 2009年，对全国房地产企业是个新的考验。为控制房地产价格过高、投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底中央银行宣布加息，5月出台“国六条”。随后“国六条”细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文件，一系列宏观调控政策及配套细则的出台，使房地产企业的纳税筹划更具有战略意义。 纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域。所谓“纳税筹划”，是指纳税人在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的数额或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。 纳税筹划作为一项专业性极强的经济活动，有着极其明显的特征：一是超前性，即纳税筹划应当在事先进行，一旦业务已经发生，纳税义务已经形成，此时便已没有了筹划的空间；二是预期性，即纳税筹划应当是在对未来将要发生的事项所作预测的基础上进行的事先规划；三是全局性，即纳税筹划方案的选择可能影响企业最终的整体决策，而且纳税筹划由于其复杂性，往往需要企业的多个部门合作完成；四是成本性，即纳税筹划需要付出资金成本、时间成本和机会成本，成本与回报的比值决定着某一纳税筹划方案的优劣；五是专业性，即纳税筹划具有很强的专业要求，最好由专业机构、专业人士负责完成。 纳税筹划对于纳税人而言，具有相当重要的意义。因为企业所支付的各种税金，大多直接计入企业的经营成本中，尤其是企业所得税更直接减少了企业当年的利润，那么在企业总收入暂时无法大幅度增长的前提下，减少企业当年的成本支出无疑等同于直接增加企业的收益，这是每个纳税人都梦寐以求的结果。虽然纳税筹划可以直接给纳税人带来可观的收益，但是纳税人在进行筹划之时千万不能被一时的利益得失蒙蔽了双眼，做出不择手段的筹划行为。因为纳税筹划作为一项特殊的专业性经济活动，必须遵循一定之规——纳税筹划的原则：一是合法性原则，这是纳税筹划最为基础、最为根本的原则，即纳税筹划必须在法律许可的范围之内进行，法律是一切筹划行为的基准，这也是纳税筹划与偷税、漏税、抗税、骗税等违法行为最本质的区别；二是利益最大化原则，纳税人之所以千方百计地进行纳税筹划，其根本目的就是追求个人或企业的财富最大化、利益最大化，失去这一原动力，纳税筹划也就失去了最具有生命力的活力之源；三是可操作性原则，纳税筹划必须具备可操作性，否则，再好的方案也无法实施，而无法实施的方案仅具有理论价值，不具有现实意义。 近年来，我国房地产业发展十分迅猛，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，同时该行业也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目所获得的收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元。房地产开发企业的纳税筹划活动目前虽然尚处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种正当理财行为，很有必要对本企业的税收成本做出计划和安排，否则很可能“一着不慎，满盘皆输”。房地产开发企业的纳税筹划活动可以通过税务筹划顾问、注册税务师、注册会计师、税务律师及企业内部专业人员来开展，具体应当视企业的实际情况而定。但是，任何企业的纳税筹划实践，都始终应当围绕如何实现成本最小化进行。因此，作为企业内部财务管理人员，应当在精通业务，能够对税法及其相关法规进行合理而有效的理解、掌握和运用的基础上，尽己所能地为企业进行合理的纳税筹划。合格的企业财务人员必须具备法律、税收、会计、财务及金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、合同法、证券法等有关法律规定，还应了解本企业的经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等相关的业务流程，以便具有一定的统筹谋划的能力。 当今社会，纳税和企业经营、发展之间的关系越来越密切，依法纳税是纳税人的义务，而合法节税更应当是纳税人的权利。随着社会的发展和进步，我国的法制必将越来越趋向健全，国家税务部门的执法力度也必将越来越加强，这一切现实的情势都迫切需要房地产开发企业自身练好内功，正确树立纳税筹划的意识，一方面为企业提高经济效益；另一方面纳税人正确的纳税筹划活动也会促进国家税务部门相应地完善税制，堵塞税收法律、法规中的漏洞。同时，随着越来越多的纳税人树立正确的纳税筹划意识，偷税、漏税、抗税等不良社会现象必将逐渐减少直至最终消失，税务工作和纳税筹划必将共同迎来一个良性发展的美好明天。 房地产业涉及的税收政策和税种比较多，在房地产购置环节，涉及契税、印花税及交易手续费；在房地产出售环节，涉及营业税、城市维护建设税和教育费附加、堤防费、地方教育发展费、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费；在房地产出租环节，涉及营业税、城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费；在房地产持有环节，涉及房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税及土地增值税。由于篇幅有限，本书仅就营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税及有关税种进行论述，一些金额较小的税种没有涉及，请读者见谅。 本书由孙长举、赵德芳和翟继光合作完成，孙长举主要负责基本税收政策部分，赵德芳主要负责实务操作部分，翟继光主要负责节税筹划部分，全书由翟继光统稿和定稿。 作 者 2010年3月1日

目 录 第1章 房地产业营业税纳税与节税操作实务 1 1.1 房地产业中“建筑业”营业税征税范围 1 1.2 房地产业中“服务业”营业税征税范围 4 1.3 房地产业中“销售不动产”营业税征税范围 5 1.4 房地产业营业税税率 10 1.5 销售商品房营业额的计算 10 1.6 出租房地产营业额的计算 13 1.7 建筑业营业额的确定 13 1.8 房地产中介服务营业额的计算 15 1.9 房地产业营业税优惠政策 17 1.10 房地产业营业税纳税申报与征管 18 1.11 工程承包与租赁公司营业税节税技巧 24 1.12 降低原材料成本营业税节税技巧 26 1.13 混合销售营业税节税技巧 27 1.14 选择适当销售价格的纳税筹划 29 1.15 承接装修业务营业税节税技巧 30 1.16 不同建房方式营业税节税技巧 33 1.17 房地产企业销售营业税节税技巧 36 1.18 出租房地产营业税节税技巧 42 1.19 房产服务业营业税节税技巧 44 第2章 房地产业土地增值税纳税与节税操作实务 48 2.1 土地增值税的现状与困境 48 2.2 土地增值税的计算 51 2.3 土地增值税优惠政策 61 2.4 土地增值税的清算 66 2.5 巧用临界点的节税技巧 74 2.6 利用借款利息的纳税筹划 76 2.7 开发多处房地产的节税技巧 78 2.8 费用分别核算的节税技巧 79 2.9 代收费用处理过程中的节税技巧 85 2.10 增加扣除项目的节税技巧 86 2.11 分散经营收入的纳税筹划 88 2.12 利用土地增值税优惠政策的节税技巧 89 第3章 房地产业企业所得税纳税与节税操作实务 92 3.1 房地产业居民企业与非居民企业 92 3.2 房地产企业的适用税率 93 3.3 房地产业固定资产的税务处理 94 3.4 房地产业无形资产的税务处理 100 3.5 房地产业存货的税务处理 104 3.6 房地产业长期待摊费用的税务处理 106 3.7 房地产业成本费用的税务处理 108 3.8 房地产业应纳税额的计算 115 3.9 房地产业不征税收入 117 3.10 房地产业加速折旧税收政策 121 3.11 房地产业避税手段及纳税调整 126 3.12 房地产企业所得税征收管理 133 3.13 房地产企业投资节税技巧 140 3.14 房地产企业融资节税技巧 143 3.15 房地产企业经营节税技巧 151 3.16 企业合并分立的纳税筹划 165 第4章 房地产业个人所得税纳税节税操作实务 169 4.1 房地产业个人所得税居民纳税人 169 4.2 房地产业个人所得税非居民纳税人 170 4.3 房地产业工资薪金应纳税额的计算与节税技巧 171 4.4 房地产业年终奖应纳税额的计算与节税技巧 176 4.5 房地产业股票期权所得应纳税额的计算与节税技巧 179 4.6 房地产业个人股权转让的纳税筹划 181 4.7 房地产业工资薪金所得的纳税申报 184 4.8 房地产业劳务报酬应纳税额的计算与节税技巧 185 4.9 年所得超过12万元的房地产业个人自行纳税申报 190 第5章 房地产业其他税种纳税与节税操作实务 194 5.1 房地产业车船税纳税方法 194 5.2 房地产业车辆购置税纳税方法 196 5.3 房地产业自用房产税纳税方法 198 5.4 房地产业出租房产税纳税方法 201 5.5 房地产业出租房产税节税技巧 202 5.6 房地产业印花税纳税方法 202 5.7 房地产业印花税节税技巧 205 5.8 房地产业城镇土地使用税纳税方法 206 5.9 房地产业城镇土地使用税节税技巧 207 第6章 “营改增”基本制度与房地产企业的应对策略 210 6.1 “营改增”的纳税人与税率 210 6.2 “营改增”的征税范围 212 6.3 “营改增”应纳税额的计算 213 6.4 “营改增”的征收管理 217 6.5 “营改增”的税收优惠政策 219 6.6 房地产企业对“营改增”的应对策略 227 参考文献 230