本书以蘑菇租房为主体出版，从平台视觉扫描和解构整个租房行业，内容包括长租公寓的历史、早期模式、兴起背景原因、产品形态及合规性、商业模式变化、产业链变化及创新、公寓运营特性、目前公寓行业遇到问题、为什么会暴雷、公寓行业投资价值以及对未来趋势的判断等，结合蘑菇租房平台数据，以及国外公寓发展经验，透视整个行业。相当于租房行业的专业性书籍，可以为行业从业人员、投资人、相关政府部门等对租房行业带来相对全面的了解。

序言 租房行业最早的模式，是1999年7月诞生于贵阳的“房屋银行”的“存 房”模式。这种机构化的包租模式（整租），通过串联政府、银行、业主、 租房机构、租客等构建一个安全、透明的租房服务平台，瞬间引起全国轰 动，并吸引了10多个城市进行参访学习。经过各地几年的推广失败后，逐 渐演变为房地产中介公司对业主房屋的代理服务模式。后来由于长期缺乏 租房经营相关的政策法规细则，缺乏经营规范，在城市化进程、流动人口 增加激化居住矛盾的背景下，在市场需求刺激和高回报的利诱下，又逐渐 演变成以包租为主的群租房模式。 “长租公寓”这个名词广为人知是从2012年资本入局租房行业开始的， 2014年起资本的大规模进入翻腾了沉寂10多年的租房行业。这一次，租房 行业带着“白领公寓”——“品质居住、社区生活”的光环，在资本的助 推下，从商业模式、租房产品、产业链需求、政策法规、经营秩序、租客 保障等多方面进行了全方位的变革。从资本入局到2018年达到顶峰状态的 短短5年多时间里，各类长租公寓运营机构总数超过10万家，从业人员达 100万之众，公开融资总额达2160多亿元，长租公寓房源达1100多万套。租 房行业进入了前所未有的发展状态和辉煌局面。但是，在一切向好的状态 下，2018年此起彼伏的爆雷现象突然间如晴天霹雳般击碎了大家的梦，让 在运营的公寓机构感到迷茫，让满怀希望准备入局的围观者们感到困惑。 是什么原因让一个沉睡了十多年的传统行业突然间飞了起来？又是什 么原因让它在各种光环的背后又慢慢冷了下去？它的商业模式的本质是什 么？重资产为主的实体属性却频频出现爆雷的根源是什么？现在的停顿是 短暂的休整还是重回之前的长期休眠？长租公寓要发展壮大背后的逻辑是 什么？需要什么样的支撑力量？ 美国总人口约为3.3亿，城市化率约为82%，租房人口约为4300万，租 房人口比例约为37%，长租公寓约4700万套，租金成交总额约为3.39万亿 元人民币，租赁房源机构渗透率为30%左右 ；日本总人口约为1.28亿，城 市化率约为93.9%，租房人口约为3400万，租房人口比例约为40%，长租 公寓约2000万套，租金GMV约为7200亿元人民币，租赁房源机构渗透率为 80%左右 ；中国目前总人口约为14亿，城市化率约为58.52%，租房人口约 为1.6亿，租房人口比例约为11.6%，长租公寓约1100万套，租金GMV约为 1.2万亿元人民币，租赁房源机构渗透率为6%左右。和美国、日本相比， 中国人口是美国的4.2倍，是日本的10.9倍 ；中国的长租公寓总量是美国的 23%，是日本的55% ；中国租赁房源机构化渗透率是美国的20%，是日本的 7.5% ；相比之下，中国长租公寓未来发展还有很大的空间。但是，未来长 租公寓的发展方向和成长路径是什么？主体模式是什么？以美国的买地建 设加并购模式为主，还是以日本的建后代租模式为主？还是有不同国情不 同政策背景下的创新性模式产生？ 带着这些疑问，我们试着在蘑菇租房组织的上百场大大小小的论坛 中、在网上各种零散的文章中、在各大书店和图书馆等通过蛛丝马迹的线 索来寻找答案，但收获甚微。遗憾的是，租房行业可能从来就是房地产的 陪跑行业，由于其处于房地产链条的最后服务环节，在高速增长的房地产 经济结构中，由于其回报率低、社会效益不显著等原因，目前并没有相关 专业的书籍或著作进行系统的研究分析。 因此，我们决定借助蘑菇租房平台在全国几十个城市的3.5万长租公寓 机构用户、400万套房源、1000万左右的找房用户、近200亿人民币的在线 交易数据，结合长租公寓行业的运营情况、蘑菇租房运营5年多B端机构用 户的需求特性和决策特性、C端个体用户的租房需求特性和决策特性，以及 平台上形成的大数据类别和特性，历时两年时间，以平台的视角，从租房 行业的历史、早期模式、长租公寓兴起的背景、商业模式变化、产业链变 化及创新、运营特性、目前遇到的问题、为什么会爆雷、长租公寓的投资 价值、美国和日本等发达国家长租公寓的兴起背景及模式对中国的借鉴等 方面，解构长租公寓行业。希望能给广大长租公寓行业从业人员提供相对 专业的参考和借鉴，在发展过程中知其然，也知其所以然。 由于租房行业目前并没有官方权威性数据，网上各种数据的出处和准 确性也无法核实和验证，我们本着客观据实的态度，分析数据除调取蘑菇 租房平台数据外，也参考了大量国内外网络和期刊资料，若有偏差或有从 不同角度提出的商榷之处，我们虚心接受。 最后，感谢一直支持蘑菇租房发展的投资人、广大公寓机构、租房产 业链供应商，以及大量使用蘑菇平台的租房客户。

录 第一章 长租公寓的历史及兴起 第一节? 租房行业的历史背景及模式? / 002 一、租房行业产生的背景 / 002 二、租房行业最早的模式及概况 / 003 三、混乱的群租房时期 / 009 第二节? 长租公寓的兴起及背景原因? / 011 一、资本助推长租公寓兴起 / 011 二、流动人口增加引发居住矛盾刺激租房需求 / 013 三、社会大环境创新变化 / 017 第二章 长租公寓产品形态及合规性认定 第一节? 长租公寓的定义? / 020 第二节? 长租公寓的产品形态? / 022 一、综合概述 / 022 二、集中式公寓产品形态 / 023 三、分散式公寓产品形态 / 025 ix 透视长租公寓行业 第三节? 长租公寓产品合规性认定? / 029 第三章 长租公寓兴起形成新的商业模式 第一节? 长租公寓早期的经营机构及商业模式? / 038 第二节? 长租公寓商业模式的创新? / 044 一、综合概述 / 044 二、包租模式的创新一 / 046 三、包租模式的创新二 / 049 四、包租模式的商业模式 / 053 五、托管模式创新 / 054 六、托管模式的商业模式 / 060 第三节? 长租公寓解决的核心问题? / 061 第四章 长租公寓产业链的创新变化 第一节? 长租公寓产业链兴起及内容构成? / 064 一、长租公寓产业链兴起 / 064 二、长租公寓产业链内容构成 / 064 第二节? 长租公寓产业链各模块创新商业模式? / 065 一、物业合作模块 / 065 二、装修设计和配置模块 / 067 三、智能硬件管理 / 068 四、维修保洁模块 / 069 x 目录 五、系统化管理模块 / 070 第三节? 各经营机构对产业链的需求? / 072 一、50～300间的经营机构特点及决策特性 / 072 二、300～5000间的经营机构特点及决策特性 / 074 三、5000间到数万间的经营机构特点及决策特性 / 077 第四节? 长租公寓产业链价值及服务落地情况? / 081 第五章 全国长租公寓行业发展现状 第一节? 长租公寓发展的综合概况? / 086 一、7年内融资超过2160亿元 / 086 二、行业性专项鼓励政策100多项 / 093 三、目前在运营房源量约为1100多万间 / 097 第二节? 各类长租公寓的经营优势和特点? / 102 第三节? 长租公寓获得快速发展的原因? / 108 一、国家租购并举政策导向刺激租房发展 / 108 二、流动人口引发的居住矛盾释放 / 110 三、长租公寓行业处于蓝海市场 / 112 第六章 全国长租公寓运营特点及租客需求特性 第一节? 长租公寓运营的基本情况? / 114 第二节? 长租公寓客户的群体特性? / 117 xi 透视长租公寓行业 第三节? 长租公寓客户租房的需求特征? / 119 一、区域化定向需求特性 / 119 二、租房的核心需求要素 / 121 第四节? 长租公寓租客找房的决策行为? / 123 一、找房的主要渠道 / 123 二、选择找房渠道的决策因素 / 125 第五节? 长租公寓客户的服务特性? / 126 一、长租公寓客户服务要求不高 / 126 二、长租公寓客户黏性不强 / 128 第七章 长租公寓行业目前遇到的问题 第一节? 长租公寓开始频繁出现爆雷? / 132 第二节? 产品同质化，无核心竞争力? / 135 第三节? 市场竞争逐渐饱和? / 137 第四节? 租约窗口期短，需要随时抢房补货? / 139 第五节? 互抢房源导致生产成本高? / 141 第六节? 金融产品未能助力反成魔杖? / 142 第七节? 长租公寓成投诉热点? / 147 第八节? 长租公寓普遍不盈利? / 150 第九节? 长租公寓爆雷的核心原因? / 153 xii 目录 第八章 如何做好长租公寓运营 第一节? 长租公寓行业的特征及运营核心? / 158 一、长租公寓行业的特征 / 158 二、长租公寓行业的运营核心 / 159 三、分散式公寓选址及拿房测算 / 159 四、集中式项目选址及拿房测算 / 162 第二节? 房屋出租营销? / 172 一、租房营销策略 / 172 二、营销注意事项 / 174 第三节? 租后运营服务? / 175 一、租后维修处理 / 175 二、租客活动运营 / 176 三、经营风险规避 / 177 第四节? 综合运营效率? / 177 一、系统化管理 / 178 二、合伙制扁平化组织架构 / 179 三、聚焦主力需求区域 / 179 四、团队管理效率 / 180 第九章 长租公寓的价值 第一节? 社会价值? / 182 一、调节居住矛盾 / 182 xiii 透视长租公寓行业 二、提升居住品质和服务 / 183 三、规范市场经营秩序 / 184 第二节? 投资价值? / 185 一、投资回报收益 / 185 二、金融产品收益 / 188 第十章 未来长租公寓的发展趋势 第一节? 中国长租公寓未来将走向何方? / 192 第二节? 美国、日本的长租公寓发展模式及借鉴意义? / 194 一、美国、日本租房市场形成的历史背景 / 194 二、美国、日本长租公寓的模式及形成原因 / 203 三、美国、日本长租公寓发展情况及共同特点 / 212 第三节? 美国、日本长租公寓的借鉴意义及中国长租公寓未来发展 趋势? / 217 一、美国、日本长租公寓的借鉴意义 / 217 二、中国长租公寓未来发展趋势 / 220 第十一章 全国创新性商业模式落地成功企业典范 一、窝趣简介 / 224 二、窝趣的优势 / 225 参考文献? / 230