本书以中华人民共和国最新国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》和《中国房地产估价师执业资格考试大纲》为依据，吸收了作者多年从事教学的经验和研究成果，系统地阐述了房地产估价的理论、方法及具体应用。

全书共分十六章：第一章至第四章，主要阐述与房地产估价有关的基础知识；第五章至第九章，重点介绍常用的房地产估价方法，如比较法、收益法、成本法、假设开发法和长期趋势法等；第十章至第十二章，主要介绍地价评估的一些独特方法，如路线价法，城镇土地定级、基准地价修正法等；第十三章至第十六章，介绍房地产评估的相关实务。

本书可作为普通高等院校房地产经营管理、土地资源管理、工程管理、工商管理、人文地理与城乡规划等专业本科生的教材使用，也可作为房地产估价师考试的参考教材及从业者的工作参考书。

第2版

房地产估价是现代房地产开发经营、投资交易、抵押贷款、课税保险及企业重组等的基础，在经济活动中占有重要地位。房地产估价行业的发展离不开专业的房地产估价专业人才，高等院校在专业人才培养上具有义不容辞的责任，而优秀的教材又是人才培养的基础，基于这种认识，笔者在清华大学出版社的支持下，编著了《房地产估价》第1版教材，以期能为房地产估价人才的培养尽绵薄之力。

《房地产估价》第1版教材于2011年7月出版发行，迄今已过去了近5年的时间。这期间国家发布了行业内新的标准，并对原有一些国家标准进行了修订与完善，如2013年6月发布了《房地产估价基本术语标准》，2014年7月发布了新修订的《城镇土地估价规程》，2015年4月发布了新修订的《房地产估价规范》，它们都是估价领域最重要的技术规范和行业标准，因此必将对房地产估价行业产生重要的影响。另外，房地产市场发育进一步完善，各地房地产价格在此期间也出现了不同程度的变化，估价实例急需更新，而且，当前房地产估价行业发展环境更加良好、地位和作用更加突出，新的信息化浪潮促使房地产估价行业转型升级，在这种背景下，教材的修订势在必行。

这次教材修订以最新版国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》和《中国房地产估价师执业资格考试大纲》为依据，结合第1版教材在使用过程中发现的问题，精简了部分章节的内容，增加了不同类型房地产的估价案例，尤其注重与新版房地产估价规范的衔接。在保持第1版教材特色的基础上，更加注重实用性、新颖性和可操作性，该版教材吸收了房地产估价的最新知识，内容体系更加完善，逻辑关系更加合理，分析方法更加科学，知识思想更加新颖，对提高授课效果更为有利。

首先，教材的章节安排更具系统性。全书共分十六章：第一章至第四章，主要阐述与房地产估价有关的基础知识，如估价的含义与特点、房地产价格的特征及影响因素、房地产估价的原则与程序等；第五章至第九章，为教材的核心内容，重点介绍常用的房地产估价方法，主要分析了各种估价方法的基本原理、适用范围、计算公式和相关应用等；第十章至第十二章，主要介绍地价评估的一些独特方法，包括适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法、城镇土地定级、有中国特色的基准地价评估和基准地价修正法；第十三章至第十六章，介绍房地产评估的相关实务，包括房地产估价报告的撰写、不同类型房地产的估价实例、国外房地产估价制度的介绍及房地产估价信息系统的建设等。内容脉络清晰，既相互联系，又不断向深层次发展。

其次，教材的结构安排更具逻辑性。每章之前有明确的“学习目标”，增强了读者学习本章的目的性；“导言”起到了承上启下的作用，既突出了章与章之间的联系，又明确了本章的重点；每章内容结束后有“本章小结”，是对这一章内容的提炼与总结，有利于读者分清主次，消化吸收本章内容；安排的“综合练习”是检验读者对本章内容的掌握情况，而且“综合练习”是根据房地产估价师考试的要求进行出题，不仅题目类型丰富多样，而且题目内容针对性强，真正使读者能够学以致用；最后安排的“推荐阅读资料”及“网上资源”为读者在基本方法和理论学习的基础上提供更深层次学习的方法。每一章自成体系，逻辑性强。

最后，教材的内容安排更具实用性。在知识内容上，突出房地产估价理论与方法，根据实际情况，对重要知识点增加了适量例题，便于读者理解和掌握；对各种估价方法进行实例教学，所选估价实例大多直接来源于实际的估价报告，增强了说服力，使读者可以身临其境地体会估价的真实性和科学性，强化对估价实践重要性的认识；增加了不同类型房地产的估价案例，对常见类型的房地产的估价方法及难点进行了分析，进一步深化了主要估价方法的综合应用；用图的形式对各种估价方法的核心内容进行归纳，增加了直观性，使读者能系统地掌握各种估价方法；教材内容立足于中国房地产估价实践，同时为了与国际评估行业接轨，专门介绍了其他国家的估价制度，力求使读者开阔视野；为体现先进技术对房地产估价的促进作用，开发了房地产估价信息系统，突出了地理信息系统在估价中的应用。

本书是编著层次的本科教材，内容融入了作者的一些学术研究成果和教学经验，具有较高的学术价值和实用价值。该版教材符合认知规律，富有启发性，有利于激发学生学习兴趣及各种能力的培养；内容及组织方式具有科学性，内容的广度与深度符合学生专业需求，同时理论联系实际，有助于学生认识并解决学习和工作中的实际问题。本书除了可以作为本科生授课和培训使用之外，也可作为房地产估价师考试的参考教材，还可作为从业者的工作参考书。

在教材的编著过程中，笔者得到了国内同行业专家、学者和房地产估价师的指导和帮助，在此特别感谢北京师范大学董藩教授的无私帮助和中肯建议，感谢许多估价公司在实践方面给予的指导，感谢选用第1版教材的高等院校的任课教师提出的建议，感谢学生胡晓亮、谭言飞、张胜男、李文辉、周晨、宗子涵、岳跃蒙、姬杰辉帮助收集与整理资料。同时，还参阅了很多专家、学者的著作和论文，在注释或参考文献中都有专门列示。清华大学出版社的责任编辑为本教材的出版付出了巨大心血。在此，笔者对相关作者和编辑表示诚挚的谢意！

由于编者水平、能力有限，书中可能存在一些错误或不足之处，欢迎大家批评指正，以期下次修订时加以完善。

编　者  

2016年5月

目    录

第一章　绪论 1

学习目标 1

导言 1

第一节  房地产估价的含义与特点 1

一、房地产估价的含义 1

二、房地产估价的特点 4

第二节  房地产估价的必要性 6

一、土地使用权出让的需要 6

二、房地产转让和租赁的需要 6

三、房地产抵押贷款的需要 7

四、房地产保险业务的需要 7

五、房地产税收业务的需要 7

六、房地产征收征用补偿的需要 7

七、房地产损害赔偿的需要 7

八、房地产纠纷调解的需要 8

九、企业有关经济行为的需要 8

第三节  房地产估价行业的发展概况 8

一、房地产估价行业的发展概况及趋势 8

二、房地产估价行业面临的问题及解决措施 12

本章小结 14

综合练习 14

推荐阅读资料 16

网上资源 16

第二章　房地产价格的特征与类型 17

学习目标 17

导言 17

第一节　房地产价格的含义与形成基础 17

一、房地产价格的含义 17

二、房地产价格的形成条件 17

三、房地产价格形成的理论基础 18

第二节　房地产价格的特征 20

一、地价与一般物品价格的不同 20

二、房地产价格的特征 21

第三节　房地产价格的类型 22

一、市场价格、评估价格 23

二、土地价格、建筑物价格、房地价格 23

三、房地产所有权价格、土地使用权价格、租赁价格和抵押价格 24

四、基准地价、标定地价和房屋重置价格 25

五、拍卖价格、挂牌价格、招标价格、协议价格 25

六、起价、均价、标价 26

七、总价格、单位价格、楼面地价 27

本章小结 27

综合练习 28

推荐阅读资料 29

网上资源 29

第三章　房地产价格的影响因素 30

学习目标 30

导言 30

第一节　房地产价格的影响因素概述 30

一、房地产价格影响因素 30

二、房地产价格影响因素的分类 32

第二节　房地产自身因素 33

一、房地产区位因素 33

二、房地产实物因素 36

三、房地产权益因素 39

第三节　房地产外部因素 40

一、社会因素 40

二、经济因素 42

三、行政因素 44

四、其他因素 47

本章小结 47

综合练习 48

推荐阅读资料 49

网上资源 49

第四章　房地产估价的原则与程序 50

学习目标 50

导言 50

第一节　房地产估价的原则 50

一、合法原则 51

二、独立、客观、公正原则 51

三、替代原则 52

四、最高最佳利用原则 52

五、价值时点原则 53

六、谨慎原则 53

第二节　房地产估价的程序 54

一、受理估价委托 54

二、确定估价基本事项 57

三、编制估价作业方案 57

四、搜集估价所需资料 58

五、实地查勘估价对象 59

六、选用估价方法进行测算 60

七、确定估价结果 60

八、撰写估价报告 61

九、审核估价报告 62

十、交付估价报告 62

十一、保存估价资料 62

本章小结 63

综合练习 63

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第五章　比较法 65

学习目标 65

导言 65

第一节　比较法概述 65

一、比较法的基本概念 65

二、比较法的理论依据 66

三、比较法的应用条件 66

四、比较法的估价程序 67

第二节　可比实例的搜集与选取 68

一、搜集交易实例 68

二、选取可比实例 71

第三节　可比实例的成交价格处理 72

一、建立比较基础 72

二、交易情况修正 76

三、市场状况调整 77

四、房地产状况调整 79

第四节　比较法的计算公式 84

一、修正和调整公式 84

二、直接比较修正和调整公式 85

三、间接比较修正和调整公式 85

四、比较价值的计算公式 85

第五节　比较法的总结与应用 86

一、比较法总结 87

二、比较法应用 87

本章小结 93

综合练习 93

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第六章　收益法 97

学习目标 97

导言 97

第一节　资金的时间价值 97

一、资金时间价值的概念 97

二、资金时间价值的计算 98

三、现金流量图 99

四、资金等值的计算 100

第二节　收益法概述 103

一、收益法的基本概念 103

二、收益法的基本原理 103

三、收益法的适用范围 104

四、收益法的估价步骤 104

第三节　报酬资本化法的计算公式 104

一、基本公式 105

二、净收益相同的公式 105

三、净收益前若干年有变化的公式 105

四、净收益按等差级数变化的公式 106

五、净收益按等比级数变化的公式 106

六、预知未来若干年后房地产价格的公式 107

第四节　收益法中的净收益 110

一、净收益的含义 110

二、净收益测算的基本原理 110

三、不同收益类型房地产净收益的测算 111

四、租约对净收益的影响 113

第五节　收益法中的报酬率 114

一、报酬率的实质 115

二、报酬率的求取方法 115

三、报酬率的种类 117

第六节　收益法中的收益期 118

一、收益期的确定原则 119

二、收益期的确定方法 119

第七节　收益法的总结与应用 122

一、收益法总结 122

二、收益法应用 123

本章小结 125

综合练习 126

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第七章　成本法 129

学习目标 129

导言 129

第一节　成本法概述 129

一、成本法的基本概念 129

二、成本法的基本原理 130

三、成本法的适用范围 130

四、成本法的应用条件 131

五、成本法的估价步骤 132

第二节　新开发房地产的成本法 132

一、基本公式 132

二、新开发房地产价格的构成 133

三、新开发房地产的估价实例 139

第三节　旧房地产的成本法 140

一、基本公式 140

二、重新购建价格 140

第四节　建筑物折旧的确定方法 144

一、建筑物折旧的含义 144

二、建筑物折旧的求法 145

三、建筑物新旧的判定标准 150

第五节　成本法的总结与应用 151

一、成本法总结 151

二、成本法应用 152

本章小结 154

综合练习 154

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第八章　假设开发法 157

学习目标 157

导言 157

第一节　假设开发法概述 157

一、假设开发法的含义 158

二、假设开发法的基本思路 158

三、假设开发法的理论依据 159

四、假设开发法的适用范围 159

五、假设开发法的应用条件 159

六、假设开发法的计算公式 160

第二节　假设开发法的估价步骤 161

一、选择具体估价方法 161

二、选择估价前提 162

三、选择最佳开发经营方式 162

四、测算后续开发经营期 163

五、测算后续开发的必要支出 163

六、测算开发完成后的价值 163

七、确定折现率或测算后续开发的应得利润 164

八、计算开发价值 164

第三节　假设开发法的估价方法 164

一、静态分析法 164

二、动态分析法 166

三、动态分析法和静态分析法的优缺点 167

第四节　假设开发法的总结与应用 167

一、假设开发法总结 167

二、假设开发法应用 168

本章小结 174

综合练习 174

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第九章　长期趋势法 178

学习目标 178

导言 178

第一节　长期趋势法概述 178

一、长期趋势法的基本原理 178

二、长期趋势法的适用条件 179

三、长期趋势法的主要特征 179

四、长期趋势法的操作步骤 180

第二节　平均增减量法 181

一、平均增减量法的计算公式 181

二、平均增减量法的应用举例 181

第三节　平均发展速度法 182

一、平均发展速度法的计算公式 182

二、平均发展速度法的应用举例 183

第四节　移动平均法 184

一、移动平均法的分类 184

二、简单移动平均法的基本思路 184

三、简单移动平均法的应用举例 185

第五节　数学曲线拟合法 186

一、直线趋势法的基本原理 186

二、直线趋势法的应用举例 188

本章小结 189

综合练习 189

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第十章　路线价法 190

学习目标 190

导言 190

第一节　路线价法概述 190

一、路线价法的基本概念 190

二、路线价法的基本原理 191

三、路线价法的计算公式 192

四、路线价法的适用范围和条件 193

第二节　路线价法的估价步骤 193

一、划分路线价区段 193

二、设定标准深度 193

三、确定标准宗地 194

四、评估路线价 194

五、制作深度指数表 194

六、计算各宗地价格 194

第三节　深度指数表的制作 195

一、深度指数的制作原理 195

二、深度指数的制作方法 197

三、其他因素的修正 200

第四节　路线价法的总结与应用 201

一、路线价法总结 201

二、路线价法应用 201

本章小结 206

综合练习 207

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第十一章　城镇土地定级 210

学习目标 210

导言 210

第一节　城镇土地定级概述 210

一、城镇土地分等与定级 210

二、城镇土地定级原则 211

三、城镇土地定级方法 212

四、城镇土地定级流程 212

五、定级资料的收集与调查 213

第二节　定级因素指标体系 214

一、综合定级与分类定级 215

二、城镇土地定级因素 215

第三节　定级因素权重确定 217

一、德尔菲测定法（Delphi法） 218

二、因素成对比较法 218

三、层次分析法 219

第四节　定级因素分值计算 220

一、基本概念解释 220

二、评价单元划分 220

三、定级因素分值的计算 221

四、定级单元总分值的计算 223

第五节　土地级别的划分与确定 223

一、土地级别的初步划分 224

二、土地级别的验证与确定 225

三、城镇土地定级成果表达 226

本章小结 227

综合练习 227

推荐阅读资料 229

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第十二章　基准地价修正法 230

学习目标 230

导言 230

第一节　基准地价评估概述 230

一、基准地价的含义 230

二、基准地价的特征 231

三、基准地价的作用 232

四、基准地价评估的技术路线 233

第二节　基准地价评估的程序及趋势 234

一、基准地价评估的程序 234

二、基准地价成果更新 236

三、基准地价评估发展趋势 236

第三节　基准地价修正法 238

一、基准地价修正法的概念 238

二、基准地价修正法的原理 238

三、基准地价修正法的特点 239

四、基准地价修正因素 239

五、基准地价修正法的估价程序 240

第四节　基准地价修正法实例 240

一、估价对象概况 240

二、估价方法与估价过程 241

本章小结 245

综合练习 245

推荐阅读资料 247

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第十三章　房地产估价报告 248

学习目标 248

导言 248

第一节　房地产估价报告的作用和要求 248

一、房地产估价报告的作用 248

二、房地产估价报告的要求 249

第二节　房地产估价报告的形式和内容 250

一、房地产估价报告的形式 250

二、房地产估价报告的内容 250

三、土地估价报告的内容 255

四、国家对房地产估价报告的有关规定 256

第三节　房地产估价报告实例 257

本章小结 273

综合练习 273

推荐阅读资料 273

网上资源 274

第十四章  不同类型房地产估价案例 275

学习目标 275

导言 275

第一节  居住房地产估价 275

一、居住房地产的含义与特点 275

二、居住房地产估价常用方法 276

三、居住房地产估价的技术路线及难点处理 276

四、案例分析 277

第二节  商业房地产估价 277

一、商业房地产的含义与特点 277

二、商业房地产估价常用方法 278

三、商业房地产估价的技术路线及难点处理 278

四、案例分析 279

第三节　工业房地产估价 282

一、工业房地产的含义与特点 282

二、工业房地产估价常用方法 283

三、工业房地产估价的技术路线及难点处理 284

四、案例分析 284

本章小结 289

综合练习 289

推荐阅读资料 290

网上资源 290

第十五章　国外房地产估价制度 291

学习目标 291

导言 291

第一节　国外评估业的发展 291

一、20世纪前评估业的发展 291

二、20世纪评估业的发展 292

第二节　美国的房地产估价制度 293

一、美国评估促进会和估价基金会 293

二、行业估价协会 294

第三节  英国的房地产估价制度 296

一、英国皇家特许测量师学会（RICS）简介 297

二、英国皇家特许测量师学会会员资格取得 297

三、英国土地评估师执业情况 299

第四节　日本的房地产估价制度 299

一、日本不动产估价制度的历史 300

二、日本不动产鉴定评价制度的内容介绍 300

三、不动产鉴定士的行为规范 302

第五节　国外房地产估价制度的分析比较 302

一、国外房地产估价制度的分析比较 303

二、国外房地产估价制度的借鉴意义 304

本章小结 305

综合练习 305

推荐阅读资料 305

网上资源 306

第十六章　房地产估价信息系统 307

学习目标 307

导言 307

第一节　管理信息系统和地理信息系统 307

一、管理信息系统 308

二、地理信息系统 310

第二节　房地产估价信息系统概述 314

一、房地产估价信息系统的开发背景 314

二、房地产估价信息系统的开发要求 315

第三节　房地产估价信息系统的设计与开发 317

一、系统设计概述 318

二、系统结构设计 318

三、系统数据库设计 319

四、系统功能设计 321

五、展望 328

本章小结 328

综合练习 328

推荐阅读资料 329

网上资源 329

参考文献 330

    房地产估价是现代房地产管理、开发经营、投资交易、抵押贷款、课税保险及企业重组等的基础，在经济活动中占有重要地位。房地产估价在中国发展的时问并不长，这一方面要求国家进一步规范房地产估价行业，另一方面要求有一大批能科学系统地把握房地产市场脉搏的房地产估价专业人才。高等院校在专业人才培养上具有义不容辞的责任，而优秀的教材又是人才培养的基础。第一版的《房地产估价》教材自从出版以来受到了读者的好评，现全面更新内容和案例，推出全新改版的第2版。

    房地产估价是现代房地产管理、开发经营、投资交易、抵押贷款、课税保险及企业重组等的基础，在经济活动中占有重要地位。房地产估价在中国发展的时问并不长，这一方面要求国家进一步规范房地产估价行业，另一方面要求有一大批能科学系统地把握房地产市场脉搏的房地产估价专业人才。高等院校在专业人才培养上具有义不容辞的责任，而优秀的教材又是人才培养的基础。第一版的《房地产估价》教材自从出版以来受到了读者的好评，现全面更新内容和案例，推出全新改版的第2版。