本书以房地产开发与经营过程为主线，系统介绍了房地产开发经营全过程的有关理论知识、实务和操作方法。主要内容包括：房地产开发与经营的有关概念与程序及主要模式、房地产开发经营管理制度与政策、房地产开发策划、房地产开发项目可行性研究、房地产融资、房地产开发用地的取得、土地储备开发、房地产开发项目的规划设计、房地产开发工程招标与投标、房地产开发合同、房地产开发项目的工程建设管理、房地产营销、房地产开发经营中的税收等。

本书可作为工程管理、房地产开发与管理、物业管理专业本科生和高职高专学生教材使用，也可供从事房地产开发与经营管理的人员参考。

前    言

　　改革开放以来，我国各行各业都得到了迅猛发展，还没有哪个行业能像房地产业一样，在短短三十年间从无到有，创造了众多的财富神话，成为全民关注的焦点，发展成为关系国计民生的命脉产业。同时，由于产业的不成熟，也引来了国家的一次次规范调整。

　　迅速发展的房地产业需要大量合格的房地产专业人才。在2012年《普通高等学校本科专业目录》中，“房地产开发与管理”专业从工程管理专业中划分出来，成为一个独立的专业，这反映出房地产业日益成熟壮大。“房地产开发与经营”是房地产开发与管理专业的核心课程之一，也是工程管理专业应该学习的课程，同时可作为土木工程专业和其他土建类专业学生的热门选修课程。

　　本书是在近几年的“房地产开发与经营”课程教学实践中、在前人教学成果的基础上，补充完善后编写完成的，定位于为培养应用型人才的高校使用，侧重实际应用，包含较多的案例，重视培养学生的实际操作能力。

　　基于以上定位，本书以房地产开发与经营过程为主线，系统介绍了房地产开发经营全过程的有关理论知识、实务和操作方法。全书共分为13章，涵盖了从房地产开发经营的基本概念、管理制度与政策到房地产开发策划、可行性研究、取得开发用地、进行规划设计管理、招投标管理、合同管理、工程建设管理和进行房地产营销的全过程，还介绍了与房地产开发密切相关的项目融资、国家土地储备制度及房地产经营中的税收等内容，符合本科教学知识点的要求。

　　本书由内蒙古工业大学冯斌和长安大学杜强主编，内蒙古工业大学刘子杰、仲作伟任副主编，内蒙古工业大学李淑娟、吴迪参与编写。另外，内蒙古工业大学张君、曹蔷楠和长安大学窦智、李炎琪、刘静、张旭等也参与了编写、校对等工作。具体编写分工如下：第1、2、3、7章由冯斌编写；第4章由刘子杰编写；第5、9章由李淑娟编写；第6、13章由仲作伟编写；第8章由吴迪编写；第10、11、12章由杜强编写；全书由冯斌统稿。

　　本书在编写过程中参考了大量前人的论著，除书后所附参考文献外，还借鉴了其他学者和媒体的研究成果与文章，在此不一一列出，一并向著作权人表示敬意。另外，在本书的出版过程中，清华大学出版社的编审人员给出了很好的修改意见，在此对编审人员的辛勤工作表示衷心的感谢。

　　由于编写时间和水平所限，本书难免存在不足之处，敬请广大读者批评指正。

　　

                                                             编  者

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

目    录

第1章  导论 1

1.1  房地产和房地产业概述 2

1.1.1  房地产的概念 2

1.1.2  房地产业的概念 2

1.2  房地产开发的含义与特点 3

1.2.1  房地产开发的含义 3

1.2.2  房地产开发的类型 4

1.2.3  房地产开发的特点 5

1.3  房地产开发模式 7

1.3.1  多元化开发模式 7

1.3.2  专业化开发模式 8

1.4  房地产开发程序 9

1.4.1  项目立项阶段 9

1.4.2  项目前期准备阶段 10

1.4.3  项目建设阶段 11

1.4.4  项目销售及售后服务阶段 12

1.5  我国房地产开发业的形成与发展 14

1.5.1  我国房地产开发业的形成 14

1.5.2  我国房地产开发业的发展 15

案例分析 16

本章小结 17

习题 17

第2章  房地产开发经营管理制度与

政策 19

2.1  房地产开发企业及其制度 20

2.1.1  房地产开发企业及其类型 20

2.1.2  房地产开发企业的设立 21

2.1.3  房地产开发企业的资质等级与

管理 23

2.2  房地产开发项目管理制度 24

2.2.1  房地产开发项目实行资本金

制度 24

2.2.2  房地产开发项目的设计管理

制度 25

2.2.3  房地产开发项目的施工管理

制度 26

2.2.4  房地产开发项目的质量监督

管理及竣工验收管理制度 28

2.3  房地产经营管理制度 30

2.3.1  房地产开发项目转让管理

制度 30

2.3.2  商品房交付使用管理制度 32

2.3.3  房地产广告管理制度 35

本章小结 37

习题 38

第3章  房地产开发策划 39

3.1  房地产开发策划的含义、特征与

原则 40

3.1.1  房地产开发策划的含义 40

3.1.2  房地产开发策划的特性 41

3.1.3  房地产开发策划的原则 43

3.2  房地产开发策划的类型 46

3.2.1  房地产项目前期策划 46

3.2.2  销售和招租策划 47

3.2.3  物业管理策划 48

3.3  房地产开发策划的模式 48

3.3.1  房地产开发战略策划模式 48

3.3.2  房地产开发全程策划模式 50

3.3.3  房地产品牌策划模式 51

3.3.4  房地产开发产品策划模式 53

3.4  房地产开发策划的程序 53

3.4.1  房地产开发策划程序的含义 54

3.4.2  房地产开发策划程序内容 54

案例分析 55

本章小结 61

习题 61

第4章  房地产开发项目可行性研究 63

4.1  房地产开发项目可行性研究的内容与

步骤 64

4.1.1  概述 64

4.1.2  房地产开发项目可行性研究的

内容 66

4.1.3  房地产开发项目可行性研究的

步骤 67

4.2  房地产市场分析 67

4.2.1  房地产开发项目市场调查 68

4.2.2  房地产市场预测 70

4.3  房地产开发项目费用测算 72

4.3.1  房地产开发项目费用种类 72

4.3.2  房地产开发项目费用测算

方法 74

4.4  房地产开发项目的财务评价 75

4.4.1  盈利能力分析指标 75

4.4.2  偿债能力分析指标 81

4.5  房地产开发项目的不确定性分析与

风险分析 82

4.5.1  盈亏平衡分析 83

4.5.2  敏感性分析 83

4.5.3  风险分析 85

4.6  房地产开发项目可行性研究报告的

撰写 86

案例分析 87

本章小结 89

习题 89

第5章  房地产融资 91

5.1  房地产融资概论 91

5.1.1  房地产融资的含义 91

5.1.2  房地产融资的原则 92

5.1.3  房地产融资的功能 92

5.1.4  房地产融资的资金来源 93

5.2  房地产融资的主要方式 94

5.2.1  银行贷款 94

5.2.2  发行债券 98

5.2.3  发行股票 100

5.2.4  自有资金筹集 102

5.2.5  吸收外商投资 103

5.2.6  项目BOT 104

5.2.7  房地产投资信托 105

5.2.8  影响房地产融资方式选择的

因素 106

5.3  房地产融资的成本管理 107

5.3.1  房地产融资的融资结构 107

5.3.2  房地产融资的成本 108

5.3.3  房地产融资的成本管理 111

5.4  房地产融资的风险管理 112

5.4.1  房地产融资风险的识别 112

5.4.2  房地产融资风险的种类 113

5.4.3  房地产融资风险控制与

规避 115

本章小结 116

习题 116

第6章  房地产开发用地的取得 117

6.1  土地管理制度及其演变 118

6.1.1  土地的概念与分类 118

6.1.2  土地管理制度 119

6.2  房地产开发用地的取得方式 121

6.2.1  土地使用权划拨 121

6.2.2  土地使用权出让 121

6.2.3  土地使用权转让 124

6.2.4  土地使用权出租 125

6.3  开发建设中的土地征收 126

6.3.1  土地征收概述 126

6.3.2  集体土地征收的程序 126

6.3.3  集体土地征收的审批权限 127

6.3.4  集体土地征收的补偿 128

6.4  国有土地上房屋征收 129

6.4.1  概述 129

6.4.2  国有土地上房屋征收程序 129

6.4.3  国有土地上房屋征收补偿 130

6.4.4  国有土地上房屋征收评估 131

6.5  闲置土地的处理 132

6.5.1  概述 132

6.5.2  闲置土地的调查和认定 132

6.5.3  闲置土地的处置和利用 133

案例分析 134

本章小结 135

习题 135

第7章  土地储备开发 137

7.1  土地储备制度概述 138

7.1.1  土地储备概述 138

7.1.2  土地储备制度及其发展

过程 138

7.1.3  土地储备对象 139

7.2  土地储备开发准备工作 140

7.2.1  土地储备开发计划编制与

审查 140

7.2.2  土地储备开发实施方案编制与

审查 141

7.2.3  土地储备开发实施主体的

确定 143

7.3  土地储备开发行政审批 144

7.3.1  建设项目用地预审 144

7.3.2  项目立项 145

7.3.3  规划意见申报 146

7.3.4  专业意见征询 147

7.4  土地储备开发实施与交付 148

7.4.1  征地实施程序 148

7.4.2  征地补偿与安置的原则 150

7.4.3  拆迁实施程序 150

7.4.4  拆迁工作原则与方式 151

7.4.5  市政基础设施建设 152

7.4.6  土地储备开发项目验收 153

本章小结 154

习题 154

第8章  房地产开发项目的规划设计 155

8.1  房地产开发项目的规划设计 155

8.1.1  城市规划的概念 155

8.1.2  城市规划的编制体系 156

8.1.3  居住区规划 157

8.2  房地产开发项目规划设计方案的技术

经济因素分析 165

8.2.1  住宅开发区规划的综合技术

经济因素分析 165

8.2.2  住宅的技术经济因素分析 169

8.3  房地产开发项目规划设计方案的

评价 171

8.3.1  房地产开发项目规划设计方案

评价的特点 171

8.3.2  房地产开发项目规划设计方案

评价的指标体系 172

8.3.3  房地产开发项目规划设计

方案的评价方法 172

案例分析 179

本章小结 179

习题 179

第9章  房地产开发工程招标与投标 181

9.1  房地产开发工程招标投标概述 181

9.1.1  房地产开发工程招标投标的

概念 182

9.1.2  房地产开发工程招标投标的

原则 182

9.1.3  房地产开发工程招标投标的

作用 182

9.1.4  工程招标的方式 183

9.1.5  房地产开发工程招标投标

文件的内容 184

9.1.6  房地产开发工程招标投标的

程序 184

9.2  房地产开发工程监理招标 185

9.2.1  房地产开发工程监理招标的

必要性 185

9.2.2  房地产开发工程监理招标的

分类 186

9.2.3  房地产开发工程监理招标

文件的主要内容 186

9.2.4  房地产开发监理招标的开标、

评标与定标 187

9.3  房地产开发工程施工招标 188

9.3.1  房地产开发工程施工招标的

概念 188

9.3.2  申请施工招标的条件 189

9.3.3  房地产开发工程施工招标的

程序 189

9.3.4  房地产开发工程施工招标文件

和标底或招标控制价的编制

审查 192

9.4  设备、材料采购的招标 196

9.4.1  设备、材料采购的招标

方式 196

9.4.2  材料采购的询价 196

9.4.3  工程设备购置的招标 197

9.4.4  设备与材料采购招标的资格

审查 199

9.5  房地产开发工程勘察与设计招标 199

9.5.1  工程勘察设计招投标的

概念 199

9.5.2  房地产开发工程勘察招标 200

9.5.3  房地产开发工程设计招标 200

本章小结 202

习题 202

第10章  房地产开发合同 203

10.1  概述 203

10.1.1  房地产开发合同的概念 203

10.1.2  房地产开发合同审批流程 204

10.1.3  房地产开发合同的类型 206

10.1.4  工程建设实施类合同 208

10.2  勘察、设计合同 210

10.2.1  合同概念 210

10.2.2  合同内容 210

10.2.3  订立合同应具备的条件 210

10.2.4  勘察合同中发包人、勘察人

责任 210

10.2.5  设计合同中发包人、设计人

责任 212

10.3  施工合同 213

10.3.1  概述 213

10.3.2  施工合同的签订 215

10.3.3 《建筑工程施工合同

(示范文本)》概述 216

10.4  监理合同 218

10.4.1  合同概念 218

10.4.2  合同特征 219

10.4.3  建设工程监理合同示范文本

的组成 219

10.4.4  2012版与2000版监理合同

对比 220

10.4.5  建设工程监理合同的主要

内容 222

10.4.6  建设工程监理合同中的

委托人、监理人的义务 222

10.4.7  建设工程监理合同中的委托人、

监理人的违约责任 225

本章小结 226

习题 226

第11章  房地产开发项目的工程建设

管理 227

11.1  房地产开发项目工程建设的组织与

管理方式 227

11.1.1  房地产开发项目工程建设的

组织方式 228

11.1.2  房地产开发项目工程建设

阶段的管理模式 229

11.1.3  房地产开发项目工程建设

阶段的管理控制原理 229

11.1.4  房地产项目的控制对象和

控制依据 230

11.2  房地产开发项目工程建设进度

控制 232

11.2.1  进度控制的概念 232

11.2.2  进度控制的计划系统及表示

方法 232

11.2.3  施工阶段进度控制的主要

工作内容 236

11.3  房地产开发项目工程建设投资

控制 238

11.3.1  项目投资失控的原因 238

11.3.2  工程建设投资控制的方法与

步骤 239

11.3.3  工程价款的结算 240

11.3.4  工程变更的控制 240

11.3.5  索赔 241

11.4  房地产开发项目工程建设质量

控制 243

11.4.1  质量控制概述 243

11.4.2  施工阶段的质量控制 246

11.4.3  施工质量验收 248

11.4.4  工程质量事故处理分析及

处理 249

11.4.5  质量管理的数理统计方法 250

本章小结 251

习题 252

第12章  房地产营销 253

12.1  房地产营销概述 253

12.1.1  市场营销概念 253

12.1.2  营销观念的发展过程 254

12.1.3  房地产营销 256

12.1.4  房地产营销理论 258

12.2  项目市场细分及目标市场的选择 262

12.2.1  项目市场细分 262

12.2.2  房地产项目目标市场选择 265

12.3  房地产市场营销策略 266

12.3.1  房地产价格策略 266

12.3.2  房地产产品组合策略 267

12.3.3  房地产营销渠道策略 269

12.3.4  房地产促销策略 271

12.4  房地产收益的获取方式 274

12.4.1  出售 274

12.4.2  出租 275

12.4.3  营业 275

12.5  房地产营销模式及其选择 275

12.5.1  房地产营销模式的含义 276

12.5.2  房地产营销模式的类型 276

12.5.3  房地产营销模式的选择 279

本章小结 281

习题 281

第13章  房地产开发经营中的税收 283

13.1  税收制度概述 284

13.1.1  税收 284

13.1.2  税收制度 284

13.2  房产税 286

13.2.1  概述 286

13.2.2  房产税的征税范围及

纳税人 286

13.2.3  房产税的计税依据和税率 287

13.2.4  房产税应纳税额的计算 287

13.2.5  房产税的减免范围 287

13.3  城镇土地使用税 288

13.3.1  概述 288

13.3.2  征税范围及纳税人 289

13.3.3  税率及应纳税额的计算 289

13.3.4  税收优惠范围 289

13.4  耕地占用税 290

13.4.1  概述 290

13.4.2  纳税人 290

13.4.3  税额标准与计算 290

13.4.4  税收优惠范围 291

13.5  土地增值税 292

13.5.1  土地增值税概述 292

13.5.2  纳税人和税率 293

13.5.3  土地增值税的计税依据 293

13.5.4  土地增值税应纳税额的

计算 295

13.5.5  土地增值税的优惠范围 296

13.5.6  土地增值税的清算 296

13.6  契税 297

13.6.1  概述 297

13.6.2  征税对象和纳税人 297

13.6.3  税额计算 298

13.6.4  税收优惠 299

13.7  相关税收 299

13.7.1  营业税 299

13.7.2  企业所得税 300

13.7.3  城市建设维护税 300

13.7.4  教育费附加 301

13.7.5  地方教育附加 301

13.7.6  印花税 301

案例分析 302

本章小结 303

习题 303

参考文献 304