《房地产市场调整与金融风险研究》从我国房地产融资模式带来的金融风险分析、房地产市场调整给开发商带来的金融风险分析、房地产市场调整给相关产业带来的金融风险分析、房地产市场调整带来的金融风险形成机制分析、我国房地产行业调整带来的金融风险测算、化解我国房地产金融风险的对策与调控政策等方面入手，通过对我国房地产市场融资模式的分析和与代表性国家或地区房地产市场融资模式的比较研究，深入探究我国房地产市场调整可能带来的宏观金融风险，并提出防范、化解和控制金融风险的政策措施。

《房地产市场调整与金融风险研究》可用作宏观经济管理部门、研究机构和高校经济研究人员的参考用书。

序 言

作为百业之“王”的房地产业，是整个经济发展的基础性和先导性产业，它连接上下游产业，牵动着巨大的就业人口。小至家具装修，大至金融行业，皆与房地产息息相关。房地产业具有基础性、关联性、先导性、周期性等显著特征。所谓基础性，意指房地产业是国民经济的重要基础性产业，体现了房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件；所谓关联性，是指房地产业具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用；所谓先导性，是指进行国民经济建设，首先要由房地产开发和经营提供生产、生活的空间；所谓周期性，是指房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础性行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观政策的影响非常大，因此同国民经济的发展具有周期一样，房地产业的发展不仅具有周期性，还应适时做以针对性的调整。

房地产业的基本作用是：有利于提高人民的生活质量和消费水平；有利于促进国民经济的发展；有利于促进土地资源的合理配置，增加国家和地区的财政收入，加快城市建设；有利于提高城市的聚集效应，提高劳动生产率。房地产业的发展将对调整社会关系产生重要影响，同时在调整、优化产业结构，加快第三产业发展等许多方面也有明显的作用。

从更深、更广的宏观层面看，首先，房地产业是国民经济的一个新兴的支柱产业，通过十几年的运转，作用越来越明显；其次，发展房地产业可以拉动内需，据不完全统计，现在房地产业的发展在整个国民经济中占有重要地位，每年可以拉动GDP 2%左右；再次，房地产业的产业链长，可以带动家用电器、耐用品、住宅装修、家具包括建材等一系列产业的发展；此外，在实现城镇化的过程中，房地产业起着重要的作用，每年将近1000万农民进城需要解决衣食住行问题，住就需要房地产业解决；最后，也是极重要的一点，房地产业和金融业二者合一，被称为国民经济发展的温度计，看房地产业就可以看出经济发展的情况，所以房地产业发展对金融业发展的重要性是不可替代的。

鉴于房地产业在国民经济中的重要作用和独特功能，以及与金融业的特殊相关性，如房地产业自身特殊的融资模式以及房地产自身的关联产业与金融业的密切相关度，房地产市场调整必引致相应的金融风险，甚至系统性金融风险。因此，对房地产市场调整与金融风险二者一起予以专题研究是我国经济运行中一个广受关注的极为重要的研究课题。

迄今为止，国内虽有几位学者对房地产融资、房地产金融风险问题做了较为深入的研究，但在研究视角、层面、深度和系统性等方面仍有诸多待完善之处。赵林海博士的这部专著知难而上，运用房地产金融学的独特视角，从理论和实证两个方面对房地产市场调整与金融风险进行了极为深入和系统的全新探索。

作者首先(第1章)以我国房地产现有的融资模式、典型国家房地产融资模式比较分析为切入点，提出了我国现有的房地产融资模式自身带来的金融风险；随后(第2章、第3章)对房地产市场调整给开发商和相关产业带来的金融风险进行了全面和系统的分析；接着(第4章)对房地产市场调整带来的金融风险的形成机制进行了分析，而后(第5章)就房地产调整带来的金融风险进行了测算；最后(第6章)就化解我国房地产金融风险提出了一系列针对性的对策和建议。

《房地产市场调整与金融风险研究》的主要特色在于：第一，选题前沿、视角独特；第二，系统全面、层次分明；第三，实证分析，有佐证力；第四，整体入手、剖析局部；第五，透彻分析、战略选择。

最后，我想说几句作者与我。我与林海相遇在冰城哈尔滨，从相识到相知，直到结下父子般的师生情谊。我偏爱聪明好学、自然纯朴的学子，对出身寒门却胸怀大志的更是青睐有加。我俩一见如故，便成了莫逆之交。我姑且算作林海的启蒙老师吧！他后来所选择的读硕考博这条艰辛学术道路也与我对他的影响有关。他迄今为止一直尊称我为恩师，我也一直珍视其为我最亲密的爱徒。

夏荷满塘，蝉鸣盈耳。不知不觉又到了充满收获欣喜和离别思绪的毕业季。岁月匆匆，时光荏苒，我与林海相识转眼已25载，目睹爱徒从一个初入学道的学子到成为一位卓有建树的青年学者，甚是惬意与自豪。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”。望林海爱徒学术成就猛进，事业再创辉煌！

辽宁大学金融学教授、博士生导师

 刘俊奇  

?? 2020年2月6日

目?录

第1章?我国房地产融资模式带来的金融风险分析  1

1.1?我国的房地产融资模式  2

1.1.1?房地产融资模式概述  2

1.1.2?我国现有房地产融资模式  4

1.2?其他国家房地产融资模式概述及对比  7

1.2.1　美国的房地产融资模式  8

1.2.2　日本的房地产融资模式  9

1.2.3　德国的房地产融资模式  9

1.2.4?新加坡的房地产融资模式  10

1.2.5?各国房地产融资模式的比较  11

1.3?我国的房地产金融风险  12

1.3.1?房地产金融风险概述  12

1.3.2?我国房地产融资模式引发的金融风险  14

1.3.3?“影子银行”与房地产金融风险  17

第2章?房地产市场调整给开发商带来的金融风险分析  21

2.1?银行信贷融资渠道下开发商的金融风险  22

2.1.1?房地产开发商的金融风险种类  22

2.1.2?房地产开发商金融风险成因分析  25

2.2?民间融资渠道下开发商的金融风险  27

2.2.1?房地产开发中民间融资发生的原因  27

2.2.2?房地产开发商民间融资的风险  29

第3章?房地产市场调整给相关产业带来的金融风险分析  33

3.1?房地产业与相关产业的关联效应  34

3.1.1?相关产业的含义  34

3.1.2　产业关联系数  35

3.1.3　我国房地产业的关联系数  36

3.2?房地产市场调整对土地价值的影响  41

3.3?房地产市场调整对地方政府融资平台的影响  45

3.3.1?我国地方政府融资平台现状  45

3.3.2?房地产市场调整与地方政府融资平台风险分析  46

第4章?房地产市场调整带来的金融风险形成机制分析  49

4.1?房地产市场调整对金融机构风险传递的路径  50

4.1.1　价格因素主导——个人房产抵押贷款违约路径  52

4.1.2　交易量因素主导——房地产开发贷款违约路径  54

4.1.3　价格与交易量共同作用——金融衍生品(金融创新)路径  55

4.2　商业银行自身行为与银行风险  57

4.2.1　行为角度分析：短视行为与银行风险  57

4.2.2?信息不对称角度：信息劣势与银行风险  59

4.2.3?不正当激励行为与银行风险  62

4.3?银行信贷周期与银行风险  65

4.3.1?商业银行房地产信贷的顺周期性  65

4.3.2　银行过度信贷的影响  69

第5章?我国房地产行业调整带来的金融风险测算  71

5.1?我国房地产业的VaR  72

5.1.1?VaR的含义  72

5.1.2　VaR值的计算  72

5.1.3?我国房地产业的VaR计算  75

5.2?压力测试  76

5.2.1?压力测试定义  76

5.2.2?压力测试的步骤及方法  77

5.2.3?我国银行压力测试实证研究  78

5.3?信用风险  89

5.3.1?《巴塞尔协议》  89

5.3.2?信用风险期限结构模型  90

5.3.3?我国国有银行的信用风险传染  92

第6章?化解我国房地产金融风险的对策与调控政策  95

6.1?积极推进我国住房抵押贷款证券化  96

6.1.1?住房抵押贷款证券化的定义  96

6.1.2?住房抵押贷款证券化的意义与效率分析  96

6.1.3?我国住房抵押贷款证券化路径分析  98

6.1.4?我国推行住房抵押贷款证券化的障碍及其政策建议  101

6.2?大力发展房地产投资信托基金  106

6.2.1?房地产投资信托基金概述  106

6.2.2?房地产投资信托基金的国际经验比较  108

6.2.3?我国发展REITs的政策建议与路径选择  111

6.3?大力加强资本市场建设，提升房地产企业直接融资比例  116

6.3.1?进一步推进我国利率市场化进程  116

6.3.2?稳步发展资本市场，提升房地产企业直接融资比例  117

6.4?建立与完善我国存款保险制度，防范我国房地产金融风险  118

6.4.1?存款保险制度概述  119

6.4.2?存款保险制度的国际比较  121

6.4.3?我国存款保险制度的实现路径研究  125

6.4.4?我国建立存款保险制度的相关配套措施  133

6.5?建立完善的社会征信体系  134

6.6?构建宏观审慎监管框架，防范房地产泡沫引发的系统性风险  135

6.6.1?宏观审慎监管概述  136

6.6.2?完善我国金融宏观审慎监管的对策  137

6.7?银行不良资产处置  141

6.7.1?银行不良资产概述  141

6.7.2?银行不良资产处置方式的国际经验比较  142

6.7.3?我国银行不良资产处置的具体方式  143

6.7.4?完善我国银行不良资产处置的对策及建议  145

6.8?稳定市场预期，防范系统性风险  146

6.8.1?保证房地产调控政策的连续性及透明性，稳定市场预期  146

6.8.2?加强媒体对市场解读的引导和管理  147

6.9?加强房地产金融风险预警  147

6.9.1?房地产金融风险预警概述  148

6.9.2?房地产金融风险预警指标  150

6.9.3?我国房地产金融风险预警系统构建  152

参考文献  166

后记  174

主要特色：第一，选题前沿、视角独特；第二，系统全面、层次分明；第三，实证分析，有佐证力；第四，整体入手、剖析局部；第五，透彻分析、战略选择。

赵林海(1976—　)，男，黑龙江省哈尔滨人，天津大学管理学院管理科学与工程专业管理学博士(师从天津大学系统工程研究所郑丕谔教授)，复旦大学应用经济学博士后(师从著名金融学家姜波克教授)，美国亚拉巴马大学(The University of Alabama)访问学者，福建省高等学校新世纪优秀人才支持计划入选者，泉州市哲学社会科学领军人才。现为国家重点学科——华侨大学数量经济学学科副教授、中国宏观经济研究中心(华侨大学与中国社会科学院财经战略研究院共建)副主任、华侨大学经济发展与改革研究院院长助理、应用经济学学科和工商管理学科硕士生导师。研究方向为：宏观经济金融理论与政策、国际金融、金融工程与风险管理、创新创业管理。

在《财贸经济》等期刊发表中英文学术论文50余篇，出版专著《货币政策与生存理论》《通货膨胀预期及其异质性研究》和《劳动密集型产业转型升级与持续竞争优势》，主编教材1部，先后主持完成国家社会科学基金项目和国家自然科学基金项目各1项，主持或参与其他各级各类国家级或省部级项目20余项。曾获福建省第六届高等教育教学成果奖励项目二等奖、福建省经济学会优秀论文奖、泉州市第五届社会科学优秀成果二等奖、泉州市第三届社会科学优秀成果三等奖、第七届泉州市自然科学优秀学术论文二等奖、第六届高等教育华侨大学校级教学成果奖一等奖和华侨大学优秀教材二等奖等奖项。