后评价起始于20世纪30年代，在60年代美国“向贫困宣战”的规划中使用了巨额国家预算资金投入建设，使项目后评价得到了进一步的发展。到了70年代中期，后评价才被许多国家和世界银行等双边和多边援助组织在其资助活动中广泛使用。我国的项目后评价工作开始于20世纪80年代中后期，任淮秀、汪昌编著的《建设项目后评价理论与方法（第一版）》是我国第一部有关项目后评价的理论著作。随后众多学者进行了广泛研究，出版了众多专著，如张三力编著的《项目后评价》，许晓峰、肖翔编著的《建设项目后评价》，金立群编著的《公共投资项目后评价》，熊兆翔、朱飞雄、李敏新编写的《贷款项目后评价实用手册》等。

在实践中，已经有极少几家重视科学管理的企业出于自身发展需要开始了房地产项目后评价的探索。例如，中海地产集团有限公司2007年之前开始组建项目后评价小组，对北京、成都、长春等地的部分项目开展了后评价工作；万科企业股份有限公司则尝试对后评价工作进行标准化，编制了《万科集团房地产项目后评估管理流程》及编制指引；其他一些房地产企业，也零星进行了商业项目后评价、项目案例交流总结、产品缺陷批评手册等后评价的尝试。但是，各企业目前所编制的后评价流程、报告等缺乏系统性和规范性，多为总结性资料。因此，进行房地产项目后评价理论与方法的研究已经成为房地产行业发展及其面临的时代需求和机遇。

一直以来，笔者虽然在很多场合一直致力宣传和推行房地产项目后评价工作，但直至接受某房地产集团为其构建房地产项目后评价体系的咨询课题时，才真正对此工作有了更深的理解和认知，也更加深刻认识房地产项目后评估的理论缺失和实践需要，以及尽快研究撰写出版《房地产项目后评价理论与实务》专著的价值与意义。

本书针对具有经营性特征的房地产项目建立系统、全面、适用的项目后评价理论体系和方法，挖掘房地产项目成败的原因，总结经验教训，建立后评价流程和反馈机制，既是丰富后评价理论的需要，亦是提高房地产企业管理水平、房地产项目经营管理水平、房地产行业管理水平和适应房地产市场发展的实践需要。

本书研究团队耗费了2年半的时间，针对房地产项目投资决策、规划、开发、建设、营销、管理和服务等全寿命周期的各环节核心内容和特点，分别就项目后评价理论体系进行了深入、多视角和多层面的分析研究，并结合多个案例进行了实践检验和优化完善。本书所构建的房地产项目后评价内容体系主要侧重于住宅类项目；并以此为基础，经过有针对性的更新与修正，也适用于办公类项目的后评价。对于商业房地产类项目，由于其商业经营特点显著，在商业定位及其运营后评价方面尚需要进一步的研究。

本书分为理论篇和实务篇。理论篇中，由何芳、沈佳音完成第1、2、4、8、9、12章；何芳、杨艳雪完成3、10、13章；何芳、王鹏翔完成第5、6章；何芳、胡文瑛完成第7、11章。傅旗康对本篇提出修改意见和建议，实务篇则由何芳、傅旗康、马蓉蓉、吴伟、沈佳音、杨艳雪、王鹏翔、胡文瑛等共同完成。

鉴于作者的学术水平和实践能力的限制，书中错误、遗漏和不足之处在所难免，敬请专家、学者、同行和读者给予批评指正。

房地产项目后评价理论篇

第1章项目后评价理论与方法

11项目后评价的概念

111项目后评价的定义

112项目后评价与前评价、中评价的联系与区别

12项目后评价的起源与发展

121国外项目后评价的发展历程及趋势

122国内项目后评价的发展历程及趋势

13项目后评价内容体系

131研究现状

132现有规范

14项目后评价的主要方法

141对比法

142逻辑框架法

143层次分析法

144网络分析法

145因果分析法

146成功度评价法

147模糊综合评价法

第2章房地产项目后评价体系

21房地产项目后评价背景及现状

22房地产项目后评价目的与意义

221后评价目的

222后评价意义

23房地产项目后评价原则

24房地产项目后评价对象

241房地产项目全寿命周期

242房地产项目后评价对象设定

25房地产项目后评价要素

251房地产项目后评价特征

252房地产项目后评价要素设定

26房地产项目后评价准则

27房地产项目后评价体系

271房地产项目后评价内容体系

272房地产项目后评价指标体系

第3章房地产项目投资决策及管理后评价

31项目投资决策及管理概述

311可行性研究概述

312投资决策制度

32项目投资决策及管理后评价概述

321后评价内涵

322后评价对象与准则

323后评价依据

33项目投资决策及管理后评价内容

331投资环境与市场分析后评价

332项目定位后评价

333项目经济技术指标后评价

334投资进度后评价

335财务后评价

336项目风险后评价

337投资决策机制后评价

34项目投资决策及管理后评价指标体系

第4章房地产项目规划设计及管理后评价

41项目规划设计及管理概述

411规划设计流程及内容

412项目设计管理内容及要点

42项目规划设计及管理后评价概述

421后评价内涵

422后评价对象与准则

423后评价依据

43项目规划设计及管理后评价内容

431建筑设计方案后评价

432施工图设计后评价

433设计管理后评价

44项目规划设计及管理后评价指标体系

第5章房地产项目进度管理后评价

51项目进度管理概述

511项目开发进度概况

512项目进度管理流程

513项目进度管理措施

52项目进度管理后评价概述

521后评价内涵

522后评价对象与准则

523后评价依据

53项目进度管理后评价内容

531进度管理目标后评价

532进度计划编制后评价

533进度管理措施后评价

54项目进度管理后评价指标体系

第6章房地产项目成本管理后评价

61项目成本管理概述

611项目投资成本构成

612项目成本管理流程

613成本管理制度与措施

62项目成本管理后评价概述

621后评价内涵

622后评价对象与准则

623后评价依据

63项目成本管理后评价内容

631成本管理目标后评价

632成本计划编制后评价

633成本管理制度和措施后评价

64项目成本管理后评价指标体系

第7章房地产项目质量与安全管理后评价

71施工质量与安全管理概况

711施工质量控制概念

712施工准备及过程质量控制

713竣工验收质量控制

714安全管理内容与依据

72施工质量与安全管理后评价概况

721后评价内涵

722后评价对象与准则

723后评价依据

73施工质量与安全管理后评价内容

731组织与人员质量后评价

732工程材料质量后评价

733机械设备质量后评价

734施工方法与工艺质量后评价

735工程环境质量后评价

736工程总体质量后评价

737施工安全管理后评价

74施工质量与安全管理后评价指标体系

第8章房地产项目招标与合同管理后评价

81项目招标与合同管理概述

811项目招标管理内容与流程

812项目合同管理内容与方法

82项目招标与合同管理后评价概述

821后评价内涵

822后评价对象与准则

823后评价依据

83项目招标与合同管理后评价内容

831招标计划后评价

832招标过程后评价

833合同条款与风险后评价

834合同执行后评价

835合同管理制度后评价

84项目招标与合同管理指标体系

第9章房地产项目营销及管理后评价

91房地产市场营销概述

911房地产市场营销内涵与发展

912房地产市场营销过程与内容

913房地产项目客户关系管理

92项目营销及管理后评价概述

921后评价内涵

922后评价对象与准则

923后评价依据

93项目营销管理后评价内容

931营销策略后评价

932营销计划后评价

933营销业绩后评价

934客户关系管理后评价

94项目营销及管理后评价指标体系

第10章房地产项目财务及管理后评价

101项目财务管理概述

1011财务分析

1012预算管理

1013融资管理

1014资金运用管理

1015资金分配管理

102项目财务及管理后评价概述

1021后评价内涵

1022后评价对象与准则

1023后评价依据

103项目财务及管理后评价内容

1031项目盈利能力后评价

1032项目资金平衡能力后评价

1033项目融资能力后评价

1034项目税务筹划能力后评价

1035项目财务管理制度后评价

104项目财务及管理后评价指标体系

第11章房地产项目产品综合质量后评价

111产品综合质量概述

1111住宅质量内涵与性能评定

1112住宅产品综合质量内涵与分类

112产品综合质量后评价概述

1121后评价内涵

1122后评价对象与准则

1123后评价依据

113产品综合质量后评价内容

1131居住小区综合质量后评价

1132住宅单体综合质量后评价

114产品综合质量指标体系

第12章房地产项目综合后评价与评价方法

121后评价指标体系

1211后评价指标体系说明

1212后评价表

122综合后评价方法

1221评价主体

1222指标权重

1223综合评价分值测算

第13章房地产项目后评价流程与成果反馈扩散机制

131项目后评价流程

1311组织与计划准备阶段

1312资料收集与整理阶段

1313后评价阶段

1314后评价成果编制与完善阶段

1315后评价成果验收与成果反馈扩散阶段

132国外后评价成果反馈体系借鉴

1321世界银行项目监督制度

1322亚洲开发银行的评价成果反馈系统

1323菲律宾项目后评价

1324日本海外经济协力基金项目评价结果的应用与反馈

133项目后评价成果反馈与应用扩散机制

1331项目系统的反馈特征

1332成果反馈与应用扩散机制的内涵

1333成果反馈与应用扩散机制的建立原则

1334成果反馈与应用扩散机制的建立

房地产项目后评价实务篇

第14章项目后评价概述

141后评价对象

142后评价资料

143后评价内容

第15章项目投资决策及管理后评价

151项目投资决策及管理概况

152项目投资决策及管理分析

1521项目投资分析的完备性与深度欠缺

1522项目环境与市场分析的合理性及偏差

1523项目定位合理性及偏差

1524项目经济技术指标变动及偏差

1525项目进度计划变动及偏差

1526项目财务可靠性及偏差

1527项目不确定性分析的合理性及偏差

153经验、问题与建议

1531经验与措施

1532问题及成因

1533建议

第16章项目规划设计及管理后评价

161规划设计概况

1611设计指导思想和设计原则

1612主要技术经济指标

162项目规划与建设设计方案分析

1621规划设计的契合度与应变能力分析

1622项目规划竞争力与价值提升分析

1623建筑设计竞争力与价值提升分析

1624景观设计竞争力与价值提升分析

1625施工图设计经济性与审图变更分析

163设计管理分析

164经验、问题与建议

1641经验与措施

1642问题及成因

1643建议

第17章项目进度管理后评价

171项目总体进度分析

1711项目总体进度计划及实施状况

1712项目规划报批延迟8个月

1713项目竣工延迟2年零5个月

172项目施工进度分析

1721项目施工进度情况

1722进度管理抽查情况

1723室外工程施工与可行性研究偏差较大

173经验、问题与建议

1731经验与措施

1732问题及成因

1733建议

第18章项目成本管理后评价

181项目总投资成本管理分析

1811项目成本构成

1812土地成本管理分析

1813配套成本管理分析

1814设计成本管理分析

182项目施工成本管理分析

1821建安费总量分析

1822单方造价比较

183经验、问题与建议

1831经验与措施

1832问题与成因

1833建议

第19章项目质量与安全管理后评价

191项目质量管理分析

1911施工组织质量分析

1912施工材料质量分析

1913施工方法与工艺质量分析

1914施工环境质量分析

192项目安全管理

193工程总体质量分析

1931质量合格状况

1932交房1年内保修状况

194经验、问题与建议

1941经验与措施

1942问题及成因

1943建议

第20章项目招标与合同管理后评价

201招标与合同管理概况

202招标管理分析

2021招标计划分析

2022招标过程分析

203合同管理分析

2031合同执行情况分析

2032合同管理制度分析

204经验、问题与建议

2041经验与措施

2042问题及成因

2043建议

第21章项目营销及管理后评价报告体系

211营销情况概述

212代理商管理制度与绩效结果分析

213营销策略与应变能力分析

2131营销产品策略选择与调整

2132营销价格策略选择与调整

2133营销促销策略选择与调整

214营销业绩分析

2141销售收入状况

2142销售速度状况

215经验、问题与建议

2151经验与措施

2152问题及成因

2153建议

第22章项目财务及管理后评价

221项目财务状况

2211建设总投资

2212项目收入

222项目财务分析

2221筹资管理

2222项目盈利能力分析

2223项目资金平衡能力分析

2224税务筹划能力分析

2225财务不确定性变化分析

223经验、问题与建议

2231经验与措施

2232问题及成因

2233建议

第23章产品综合质量后评价

231产品综合质量业主满意度评价

2311业主满意度总体状况

2312居住小区综合质量满意度分析

2313住宅单体综合质量满意度分析

232产品综合质量第三方评审结果

233经验、问题与建议

2331经验与措施

2332问题及成因

2333建议

第24章综合后评价与总结

241综合后评价

2411指标体系与分值

2412指标权重的确定

2413综合后评价结果

242后评价总结

2421经验与措施

2422问题及成因

2423建议

附录

参考文献

篇页：1,251

章页：3,26,43,67,87,103,123,143,163,183,205,220,234,253,260,270,282,289,297,305,311,322,332,341,351,357,

白页；2,252,

100,108,131,132,

269,280,283