本书以国内多家物业管理企业的实践经验为编著脉络，结合管理学基础理论、方法、手段，对企业实际运营情况进行了较为深入的分析与探讨，以满足行业不断发展的需要，也希望能对物业管理企业提高自己的管理能力和服务水平有所帮助。全书共分九篇，主要内容有：物业管理企业的组织结构；物业管理企业的市场营销；物业管理企业的人力资源管理；物业管理企业的质量管理；物业管理企业的财务管理；物业管理企业的战略管理；物业管理企业的企业文化；物业管理企业的企业改制；物业管理企业的发展规划。

本书强调理论与实践的统一，且注重管理学理论、方法、手段等的具体应用，既可用作高等院校物业管理、房地产、土地资源管理专业的专科生、本科生和研究生的教材及参考书，也可作为物业管理企业中高层管理者的培训教材及参考书。

在改革开放、建设有中国特色的社会主义市场经济的过程中，物业管理作为新兴的“朝阳产业”，经过20余年的探索和实践，已充分显示出其强大的生命力和广阔的发展前景。随着城市现代化建设的进展，物业管理的作用日益显著。城市居民已不再满足仅有一处栖身之地，生活质量的提高、精神生活的充实已成为人们追求的目标。近几年，物业管理的发展速度是有目共睹的，快速成为第三产业中的热门行业。

在行业快速发展的同时，我们也应看到，由于相关法律、法规尚不十分健全，物业管理企业本身的经营运作不规范，开发建设与物业管理职责不清，从业人员整体素质等问题的普遍存在，使行业在发展过程中仍存在着一些不和谐的音符，有的甚至给业主生活甚至是业主的生命财产带来了很大损失，要改变这一状况就需要一个不断的发展过程。因此，物业管理企业从自身的方面就要不断地提高自己的水平，提高自己的意识，要和社会、市场、业主共同成长，这是一个同步发展的过程。

党的十六届四中全会提出了构建社会主义和谐社会的重大战略任务，而社区是社会的细胞，只有每一个基层社区都是和谐的，整个社会的和谐才能实现。物业管理作为一个与人民生活息息相关的行业，对于维护社区稳定、丰富社区文化生活、提高业主精神生活水平以及协调邻里关系等都发挥着重大作用。我国构建和谐社会的重大战略目标可以说对物业管理行业提出了新的要求。特别是在我国加入ＷＴＯ以后，物业管理企业能否经得住市场的考验，能否在激烈的国际竞争中求得生存与发展，企业管理能力将起到决定性的作用。因而，如何尽快提高物业管理企业的管理水平、管理方法、管理手段，增强企业自身竞争力已经日益成为行业人士乃至社会各界人士所关注的焦点问题。

为了满足行业不断发展的需要，同时为了进一步提高物业管理企业的管理能力和服务水平，近年来，笔者多次深入国内多家物业管理企业进行实地调查，在总结、分析企业实践经验的基础上，结合管理学基础理论、方法、手段，编撰了本书。

首先，与现有同类出版物相比较，将管理学理论、方法、手段等知识点用于物业管理企业实际运营实践的做法，本书乃是第一次。与物业管理概论和实务有关的书籍已经汗牛充栋，且这类书籍已以多种形式出现，诸如理论式的、操作层面的、法规汇编式的、纠纷案例式的，等等。几年来，笔者一直在思考一个问题：为什么有关物业管理的读物不直接从物业管理企业实际运营情况着手，用管理学的科学理论来分析问题，告诉物业管理企业应该如何去经营、管理、运作企业。笔者相信，这种尝试无疑是朝着有利于企业发展的方向迈出的一大步。

其次，本书中所有案例都是笔者深入企业实地调查所得。在综合考虑了企业背景、所在区域、企业类型等诸多因素后，笔者选择了国内多家大型的物业管理企业，通过与公司高层领导、各部门负责人乃至基层操作员工座谈的方式，对企业进行了深入调查，在此基础上，根据调查报告对所有案例进行分类、总结、编辑、整理，以使其更具有典型性、系统性，希望能帮助读者了解到物业管理企业的实际运作情况。

再次，案例分析过程深入浅出，便于理解。在案例导读中，笔者结合管理学基础理论，从物业管理企业的角度，对每一个案例都做出了较为深入的分析，如第一篇“物业管理企业的组织结构”中提及的，该企业为什么采用此种结构、这样做有什么好处等等。同时，笔者撰稿没有采用纯粹学术论著的形式，而是尝试采用通俗易懂的平直化语言，对案例做出细致分析，以方便读者理解。

最后，本书紧扣管理学基本原理、方法、手段，做到理论与实践的深度结合。本书侧重物业管理企业实际运作情况的分析，但又不乏理论深度。为了增加本书的实用性，笔者特意在每篇开始部分对相关管理学基础理论有一个高度的概括与浓缩，使读者有一个大体的了解。书中并非将案例简单叠加，而是对经典案例引出的物业管理企业实际问题做出了深度理论分析，并给出可以直接引以为鉴的建议等，以帮助读者准确理解和运用。

通过本书的学习，广大读者及从业人员可以对物业管理企业的实际运作情况有一个清晰整体的认识。本书主要适用于高等院校物业管理、房地产、土地资源管理专业的专科生、本科生和研究生的教材及参考书，也可作为高职、高自考、物业管理人员的自学参考书和培训教材，还可作为物业管理企业中高层管理者的培训教材及参考书。

笔者希望这本书能对我国物业管理企业的发展尽一点力，至少能够达到引起人们对企业实际运作情况等相关问题进行关注与思索的目的。由于物业管理行业在我国的发展时间不长，对其进行系统性的理论研究也只是刚刚起步，也由于时间、精力和水平所限，书中难免有错误和不妥之处，敬请各位读者批评指正，谢谢。

韩朝

第一篇物业管理企业的组织结构

案例一上海陆家嘴物业管理公司的组织结构

案例二上海中星集团申城物业有限公司的组织结构

案例三广州粤华物业有限公司的组织结构

案例四深圳市长城物业管理股份有限公司的组织结构

案例五珠海经济特区华发物业管理公司的组织结构

案例六北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司的

组织结构

案例七北京国宏联合物业管理有限公司的组织结构

案例八北京首佳物业管理有限公司的组织结构

案例九北京怡兴物业管理有限公司的组织结构

案例十北京北辰信诚物业管理有限责任公司的

组织结构

案例十一北京网信物业管理有限公司的组织结构

案例十二上海凯基置业有限公司的组织结构

案例十三上海科瑞物业管理发展有限公司的组织结构

案例十四北京中兴物业管理有限公司的组织结构

案例十五北京华龙苑物业管理中心的组织结构

案例十六北京育新物业管理公司的组织结构

第二篇物业管理企业的市场营销

案例一上海陆家嘴物业管理公司的市场营销

案例二上海中星集团申城物业有限公司的市场开拓

案例三深圳市长城物业管理股份有限公司的市场细分

案例四北京天鸿宝地物业管理公司的市场开拓

案例五北京慧中物业管理公司的市场拓展

案例六珠海经济特区华发物业管理公司的市场拓展

案例七北京国宏联合物业管理有限公司的市场拓展

案例八北京盛世物业管理有限公司的经营模式

案例九北京盛世物业管理有限公司的市场机遇

案例十北京北辰信诚物业管理有限责任公司的

市场营销

案例十一北京网信物业管理有限公司的市场营销

案例十二上海凯基置业有限公司的市场营销

案例十三上海科瑞物业管理发展有限公司的市场营销

案例十四北京中兴物业管理有限公司的市场营销

第三篇物业管理企业的人力资源管理

案例一上海陆家嘴物业管理公司的人力资源管理

案例二上海中星集团申城物业有限公司的人力资源管理

案例三广州粤华物业有限公司的人力资源管理

案例四深圳市长城物业管理股份有限公司的人力资源管理

案例五北京天鸿宝地物业管理公司的人力资源管理

案例六北京慧中物业管理公司的人力资源管理

案例七珠海经济特区华发物业管理公司的人力资源管理

案例八北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司的人力资源管理

案例九北京远洋基业物业管理有限公司的人力资源管理

案例十北京国宏联合物业管理有限公司的人力资源管理

案例十一北京盛世物业管理有限公司的人力资源管理

案例十二北京首佳物业管理有限公司的人力资源管理

案例十三北京怡兴物业管理有限责任公司的人力资源管理

案例十四中实杰肯道夫物业管理公司的人力资源管理

案例十五北京北辰信诚物业管理有限责任公司的人力资源管理

案例十六北京网信物业管理有限公司的人力资源管理

案例十七上海凯基置业有限公司的人力资源管理

案例十八上海科瑞物业管理发展有限公司的人力资源管理

案例十九北京中兴物业管理有限公司的人力资源管理

案例二十北京华龙苑物业管理中心的人力资源管理

案例二十一北京育新物业管理公司的人力资源管理

案例二十二武夷（福建）物业管理有限公司的人力资源管理

第四篇物业管理企业的质量管理

案例一上海陆家嘴物业管理公司的质量管理

案例二上海中星集团申城物业有限公司的质量管理

案例三广州粤华物业有限公司的质量管理

案例四北京天鸿宝地物业管理公司的质量管理

案例五北京慧中物业管理公司的质量管理

案例六北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司的质量管理

案例七北京远洋基业物业管理有限公司的质量管理

案例八北京国宏物业管理有限公司的质量管理

案例九北京首佳物业管理有限公司的质量管理

案例十北京怡兴物业有限责任公司的质量管理

案例十一北京北辰信诚物业管理有限责任公司的质量管理

案例十二北京网信物业管理有限公司的质量管理

案例十三上海科瑞物业管理发展有限公司的质量管理

案例十四北京中兴物业管理有限公司的质量管理

案例十五北京育新物业管理公司的质量管理

案例十六武夷（福建）物业管理有限公司的质量管理

第五篇物业管理企业的财务管理

案例一上海陆家嘴物业管理公司的财务管理——资金管理

案例二上海中星集团申城物业有限公司的财务管理——理财环境

案例三广州粤华物业有限公司的财务管理

案例四深圳市长城物业管理股份有限公司的财务管理

案例五北京天鸿宝地物业管理公司的财务管理

案例六北京慧中物业管理公司的财务管理

案例七珠海经济特区华发物业管理公司的财务管理

案例八北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司的财务管理

案例九北京远洋基业物业管理有限公司的财务管理——成本管理

案例十北京国宏联合物业管理有限公司的财务管理

案例十一北京北辰信诚物业管理有限责任公司的财务管理

案例十二北京网信物业管理有限公司的财务管理

案例十三上海凯基置业有限公司的财务管理

案例十四上海科瑞物业管理发展有限公司的财务管理

案例十五北京育新物业管理公司的财务管理

案例十六北京华龙苑物业管理中心的财务管理

案例十七武夷（福建）物业管理有限公司的财务管理

第六篇物业管理企业的战略管理

案例一上海陆家嘴物业管理公司的发展战略

案例二上海陆家嘴物业管理公司的特色管理部门

案例三广州粤华物业有限公司的经营战略

案例四深圳市长城物业管理股份有限公司的运营模式

案例五深圳市长城物业管理股份有限公司的服务策略

案例六深圳市长城物业管理股份有限公司的特色管理

案例七北京天鸿宝地物业管理公司的战略调整

案例八北京慧中物业管理公司的经营管理理念

案例九北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司新型的市场渗入战略

案例十服务特色鲜明的北京国宏联合物业管理有限公司

案例十一北京首佳物业管理有限公司的特色服务

案例十二北京中实杰肯道夫物业管理公司的多元化经营战略

案例十三北京北辰信诚物业管理有限责任公司的战略管理

案例十四北京网信物业管理有限公司的战略管理

案例十五上海凯基置业有限公司的战略管理

案例十六上海科瑞物业管理发展有限公司的战略管理

案例十七北京中兴物业管理有限公司的战略管理

案例十八北京育新物业管理公司的战略管理

案例十九北京华龙苑物业管理中心的战略管理

案例二十武夷（福建）物业管理有限公司的战略管理

案例二十一北京怡兴物业管理有限责任公司的战略管理

第七篇物业管理企业的企业文化

案例一上海陆家嘴物业管理公司的企业文化

案例二上海中星集团申城物业有限公司的企业文化

案例三广州粤华物业有限公司的企业文化

案例四深圳市长城物业管理股份有限公司的企业文化

案例五北京天鸿宝地物业管理公司的企业文化

案例六珠海经济特区华发物业管理公司的企业文化

案例七北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司的企业文化

案例八北京远洋基业物业管理有限公司的企业文化

案例九北京盛世物业管理有限公司的企业文化

案例十北京首佳物业管理有限公司的企业文化

案例十一北京怡兴物业管理有限责任公司的企业文化

案例十二北京北辰信诚物业管理有限责任公司的企业文化

案例十三北京网信物业管理有限公司的企业文化

案例十四上海凯基置业有限公司的企业文化

案例十五上海科瑞物业管理发展有限公司的企业文化

案例十六北京中兴物业管理有限公司的企业文化

案例十七北京育新物业管理公司的企业文化

案例十八北京华龙苑物业管理中心的企业文化

案例十九武夷（福建）物业管理有限公司的企业文化

第八篇物业管理企业的企业改制

案例一广州粤华物业有限公司的企业改制

案例二北京天鸿宝地物业管理公司的企业改制

案例三珠海经济特区华发物业管理公司的企业改制

案例四北京盛世物业管理有限公司的股份制改革

第九篇物业管理企业的发展规划

案例一珠海经济特区华发物业管理公司的发展目标

案例二北京远洋基业物业管理有限公司的三年规划