本书从物业管理经营与运作的实际需要出发，本着理论与实践相结合的原则，从管理学、经济学的角度对物业管理企业的日常工作和未来发展进行了较为详细的分析。

本书首先从物业管理本质内涵的解释入手，对物业管理市场和物业管理招标与投标进行了系统阐述。然后，从物业管理企业介入标的物业进行相关的管理工作开始，分别对物业管理的前期介入、接管验收、前期物业管理，以及房屋的维修管理、物业设备管理、安全管理、环境管理和物业的租赁管理等进行了详细论述。最后，对物业保险和物业管理过程中的典型案例等内容进行了细致的解析。

本书适合作为物业管理、房地产相关专业的本科生教材，也可供相关从业人员、研究生以及高职学生使用。

序

一般认为，最初的物业管理出现于19世纪60年代的英国，而后，作为一种有效的房屋管理模式逐渐在世界各地得到快速普及和发展。我国内地的物业管理是从1981年3月深圳市物业管理公司成立，开始对住宅小区实行物业管理为标志的。从那时起，物业管理在我国由沿海到内地、由南向北、由东向西得到了快速发展，并取得了良好的经济效益、社会效益和环境效益，得到了社会各界和广大业主的广泛接受。物业管理也被实践证明是一种能适应我国住房体制改革需要的、有效的房屋管理模式。

经过几十年的发展和磨砺，我国现在的物业管理已经发展成为一个拥有2万多家企业，从业人员达到230余万人，管理覆盖面已超过40%的一个相对独立的新兴行业。物业管理已成为城市居民不可缺少的生活“帮手”，各个小区尤其是新建小区，更是越来越离不开物业管理。随着社会经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对物业管理服务的需求还将越来越广泛，越来越高。

作为一个新兴行业，物业管理在我国虽然得到了非常快速的发展，也取得了很好的社会效果，但是，也要看到在其发展过程中一些不和谐的音符。这主要是由于对物业管理本质的认识不足、法规缺失、职责不清、监管不力，以及对物业管理消费观念的意识不强等综合作用所造成的，也是由于对物业管理相关理论的系统研究滞后、缺乏理论指导所导致的物业管理实践的盲目性和被动性所引起的。我们认为，物业管理是一门科学，是以管理学基本理论体系为核心的一门科学，是一门以管理科学相关理论为基础，结合对物业使用过程中的特殊性而形成的相对独立的综合性学科，它同样具有学科理论体系。涉及管理学、经济学、法律法规、房地产、建筑施工、设备管理、计算机与网络信息技术、公共关系等多个学科领域。随着物业管理的进一步发展，对物业管理从业人员的专业知识和基本素质的要求也将越来越高。作为市场主体、具有独立企业法人地位的物业管理企业能否在未来的物业管理市场上具备较强的竞争能力，取得更大的市场份额，在很大程度上取决于是否拥有优秀的物业管理相关人才。

对物业管理专业人才的大量需求引发了社会上对相关专业人才的教育与培训的极大热情，有相当一部分高等学校都在不同层面上开设了物业管理专业，但大都是在中专、高职及自考等层次上，也都从不同的角度对物业管理理论及专业人才培养方面进行了探索和研究。北京林业大学在1996年就开始了物业管理专业学生的培养和教育工作，并在2000年和2002年先后开始物业管理专业本科生和硕士研究生的招生培养工作。无论是在办学时间上，还是在办学层次上，北京林业大学对物业管理相关理论的研究和人才培养模式的探索上都是走在全国前列的，已取得了良好的效果，并得到了物业管理行业尤其是用人单位的认可。

张作祥博士是北京林业大学物业管理系的专业教师，主讲《物业管理概论》、《物业管理实务》和《战略管理》等课程，对物业管理相关理论的研究投入了很高的热情和大量的精力，曾在《中国物业管理》、《现代物业》等杂志上发表多篇学术论文，并参与了物业管理相关课题的研究工作。本书是他在教学实践过程中，结合物业管理行业发展的实际而编写的。本书内容比较丰富，结构层次比较科学合理，也能很好地反映行业发展的最新动态。尤其是书后附上了与物业管理非常密切的最新的法律法规，具有很强的实用性，大大地方便了读者。

本书适用于高等院校物业管理专业教学使用，也可供物业管理相关专业的高职、高专、自考等学生教育培训之用，也可作为物业管理从业人员的参考用书。

中国物业管理协会常务理事

北 京 林 业 大 学 教 授

韩朝

2006年4月

物业管理是一门新兴学科，是管理科学的基本原理在物业住用过程中的具体应用而形成的一门综合性、应用性较强的学科。物业管理也是和广大居民的日常工作和生活最贴近的相对独立的行业，行业的快速发展，迫切需要相关理论的指导和一大批懂管理会技能的专业人才。对物业管理学科理论的研究和实践经验的总结虽然已取得了一定的进展，但尚未形成科学、系统、完善的学科理论体系。对物业管理专业人才的培养已得到了部分院校的积极响应，并在不同层面上开设了物业管理专业的教育和培训，但绝大部分是高职、高专、自考等层次上的。随着物业管理市场化程度不断提高，企业之间的竞争日益加剧，对本科及本科以上专业人才的需求也必将日益强烈。目前，国内开设物业管理本科专业教学的单位还比较少，市场上也很少有主要是针对物业管理本科教学使用的教材。

本书是在总结北京林业大学多年在物业管理专业人才培养的成功经验和对物业管理相关理论研究的基础上，根据行业发展的客观实际，在物业管理专业课程教学的过程中组织编写完成的。本书的突出特点就是以管理科学基本理念贯穿全书，以市场和经营的思维剖析企业的日常管理工作。同时，也充分考虑到物业管理工作的完整性和系统性，对物业管理工作的具体实操部分也作了适当的阐述。这对于从事或即将从事物业管理工作的人员，可以提供一种可供借鉴和参考的思维方式和处理问题的方法，对于日后逐步改进工作方法和提高管理能力具有一定的指导意义。

本书适合物业管理本科专业教学使用，也可作为物业管理相关学科的高职、高专、自考等教学使用，也可作为物业管理从业人员学习和参考用书。

在本书的编写过程中，北京林业大学的孙莹在查找、收集、整理资料和文字校对、编辑等方面做了许多工作，给予了我很大的帮助。同时，也不同程度地参阅了部分学者和专家的著述，在此一并表示感谢。

由于物业管理是一门应用性很强的综合性学科，且行业实践的发展非常迅速，对相关内容的阐述和理解还有待于进一步探讨。由于时间、精力和水平所限，书中难免有不妥之处，恳请广大读者批评指正。

编者2006年4月

第1章绪论1

1.1物业概述1

1.1.1物业的含义1

1.1.2物业的基本性质2

1.1.3物业的类型5

1.1.4房地产、不动产与物业之间的联系与区别6

1.2物业管理概述7

1.2.1物业管理的含义7

1.2.2物业管理的特点8

1.2.3物业管理的对象及目标10

1.2.4物业管理的内容12

1.2.5物业管理的类型14

1.2.6物业管理与传统房屋管理的区别16

1.2.7物业管理与房地产业17

1.3物业管理的兴起与发展19

1.3.1物业管理的产生与发展19

1.3.2我国物业管理的兴起与发展23第2章物业管理市场26

2.1物业管理市场概述26

2.1.1市场概述26

2.1.2物业管理市场28

2.1.3物业管理市场化的必然趋势29

2.2物业管理市场的构成31

2.2.1物业管理市场主体31

2.2.2物业管理市场客体35

2.2.3物业管理市场环境36

2.3物业管理市场的管理38

2.3.1物业管理市场管理及其意义38

2.3.2物业管理市场管理的对象与原则39

2.3.3物业管理市场管理的主要内容40

2.3.4我国物业管理市场的发展趋势41第3章物业管理招标与投标43

3.1物业管理招投标概述43

3.1.1物业管理招标与投标的含义43

3.1.2物业管理招投标的基本原则43

3.1.3物业管理招投标的作用和意义44

3.2物业管理招标45

3.2.1物业管理招标的特点及主要方式45

3.2.2物业管理招标的程序47

3.2.3物业管理招标文件的编制51

3.2.4物业管理招标标底的确定54

3.3物业管理投标54

3.3.1物业管理投标的基本目的和原则54

3.3.2物业管理投标的基本策略56

3.3.3物业管理投标的程序57

3.3.4物业管理投标书的编写62第4章物业管理前期介入与接管验收66

4.1物业管理前期介入66

4.1.1物业管理前期介入概述66

4.1.2物业管理前期介入的类型68

4.1.3物业管理前期介入的主要内容70

4.2物业竣工验收72

4.2.1物业竣工验收的含义72

4.2.2物业管理企业在竣工验收中的职责72

4.2.3竣工验收的种类73

4.2.4竣工验收的实施74

4.2.5竣工验收后的物业保修77

4.3物业接管验收78

4.3.1接管验收及其重要作用78

4.3.2物业接管验收的实施79

4.3.3物业接管验收时的注意事项83

4.3.4物业接管验收过程中争议的解决84第5章前期物业管理85

5.1前期物业管理概述85

5.1.1前期物业管理的含义85

5.1.2前期物业管理的工作内容86

5.1.3前期物业管理的意义87

5.1.4前期物业管理与前期介入的区别与联系88

5.2楼宇入伙与装修管理89

5.2.1楼宇入伙89

5.2.2物业的装修管理93

5.3档案资料的管理96

5.3.1物业管理档案96

5.3.2物业管理档案资料的收集97

5.3.3档案资料的管理98第6章房屋维修管理100

6.1房屋维修概述100

6.1.1房屋维修100

6.1.2房屋损坏的主要原因100

6.1.3房屋维修的基本特点101

6.2房屋维修管理102

6.2.1房屋维修管理的概念和特点102

6.2.2房屋维修管理的一般原则102

6.2.3房屋维修管理的基本内容104

6.2.4房屋维修管理的意义110

6.3房屋维修工程111

6.3.1房屋维修工程的类型111

6.3.2房屋维修工程的相关指标114

6.3.3房屋完损等级115

6.3.4房屋完损等级的评定116

6.4房屋日常维修养护118

6.4.1房屋日常维修养护及其作用118

6.4.2房屋日常维修养护的类型及主要内容118

6.4.3房屋日常养护的一般程序119

6.4.4房屋日常维修养护考核指标120第7章物业设备管理122

7.1物业设备概述122

7.1.1物业设备的含义122

7.1.2物业设备的类型123

7.2物业设备管理129

7.2.1物业设备管理及其意义129

7.2.2物业设备管理的作用130

7.2.3物业设备管理的主要内容131

7.3物业设备管理的基本制度137

7.3.1岗位职责137

7.3.2管理制度139

7.4主要的物业设备管理方法141

7.4.1给排水设备管理141

7.4.2供电设备管理143

7.4.3供暖设备管理144

7.4.4空调设备的管理145

7.4.5电梯设备管理146

7.4.6消防设备管理148第8章物业安全管理150

8.1物业安全管理概述150

8.1.1物业安全管理的含义150

8.1.2物业安全管理与基础物业管理的区别151

8.1.3物业安全管理的主要措施151

8.1.4物业安全管理的重要意义152

8.2物业保安管理152

8.2.1保安管理的含义和特点152

8.2.2物业保安管理的一般原则154

8.2.3物业保安管理的主要内容154

8.2.4物业保安管理的主要措施155

8.2.5物业保安管理的机构设置156

8.3物业消防管理157

8.3.1物业消防管理概述157

8.3.2物业消防管理的主要内容158

8.3.3物业消防管理的组织159

8.3.4高层楼宇的消防管理160

8.4车辆管理162

8.4.1停车管理概述162

8.4.2搞好停车场的建设163

8.4.3车辆停放管理制度164第9章物业环境管理166

9.1物业环境管理概述166

9.1.1物业环境166

9.1.2物业环境管理167

9.2物业保洁管理168

9.2.1保洁管理的含义168

9.2.2物业保洁管理的实施169

9.2.3物业保洁管理的主要内容170

9.2.4保洁管理的工作标准171

9.2.5保洁管理组织171

9.3物业绿化管理172

9.3.1物业绿化及其功能172

9.3.2物业绿化管理的主要内容173

9.3.3物业绿化管理的组织175

9.3.4绿化管理的质量要求和考核指标175第10章物业租赁管理177

10.1物业租赁概述177

10.1.1物业租赁及其分类177

10.1.2物业租赁的特征178

10.1.3物业租赁的一般原则179

10.1.4物业租赁的资质条件180

10.1.5物业租赁的一般程序180

10.2物业租赁合同181

10.2.1物业租赁合同概述181

10.2.2租赁合同的签订与变更182

10.2.3物业租赁双方的权利和义务183

10.3物业租赁管理184

10.3.1租赁物业的交接验收185

10.3.2物业租赁的日常管理和服务185

10.3.3退房与验收交接186

10.3.4物业租赁的营销186

10.4物业租金195

10.4.1物业租金及其类型195

10.4.2物业商品租金的构成196

10.4.3影响物业租金的因素197

10.4.4物业租金的管理198第11章物业保险200

11.1物业风险管理200

11.1.1物业风险200

11.1.2物业风险管理及步骤202

11.2物业保险概述204

11.2.1物业保险204

11.2.2物业保险合同205

11.2.3物业保险关系确立的基本原则207

11.3物业管理过程中的保险208

11.3.1物业保险标的208

11.3.2物业管理过程中的保险210

11.3.3保险争议212第12章典型案例分析215附录：228

物业管理条例228

物业管理企业资质管理办法237

前期物业管理招标投标管理暂行办法242

前期物业服务合同（示范文本）248

业主临时公约(示范文本)261

业主大会规程268

物业服务收费管理办法273

普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）278

住宅室内装饰装修管理办法285参考文献291