本书根据《中华人民共和国民法典》以及物业管理实践与理论研究的新趋势和新经验，从物业管理实践运作的实际需要出发，本着理论与实践相结合的原则，充分考虑物业管理的现状，系统地对物业服务企业的日常工作和未来发展进行了分析。

本书主要从物业管理的本质内涵入手，对物业管理市场和物业管理招标与投标进行了系统的阐述。然后，从物业服务企业介入标的物业进行相关的管理工作开始，分别对物业管理的早期介入、承接查验、前期物业管理，以及房屋的维修管理、物业设备管理、安全管理、环境管理、租赁管理、风险管理等进行了详细的分析和论述。

本书可用作物业管理专业、房地产相关专业的本科生教材，也可供相关从业人员、研究生以及高职学生使用，还可以作为物业管理行业培训参考用书。

　　物业管理是管理科学的基本原理在物业住用过程中的具体应用而形成的一门综合性、应用性较强的新兴学科。物业管理也是与广大居民的日常工作和生活最贴近的相对独立的行业，行业的快速发展迫切需要相关理论的指导和一大批懂管理会技能的专业人才。对物业管理学科理论的研究和实践经验的总结虽然取得了一定的进展，但尚未形成科学、系统、完善的学科理论体系。

　　对物业管理专业人才的培养得到了部分院校的积极响应，一些院校在不同层面上开设了物业管理专业的教育和培训课程。随着物业管理市场化程度不断提高，相关物业产权单位和使用人对物业管理服务的要求也越来越高，物业服务企业之间的竞争日益加剧，对本科及本科以上专业人才的需求也必将日益强烈。

　　本书是编者在总结多年专业教学、人才培养的经验及相关理论研究的基础上，根据行业发展的客观实际，在物业管理专业课程教学的过程中组织编写的。本书在组织编写过程中紧跟行业发展和学科研究的最新趋势，充分考虑物业管理工作的完整性和系统性，对物业管理工作的具体实操部分也作了适当的阐述，为从事或即将从事物业管理工作的人员提供一种可供借鉴、参考的思维方式和处理问题的方法，对于其日后逐步改进工作方法和提高管理能力具有一定的指导意义。

　　本书适合物业管理本科专业教学使用，也可供物业管理相关学科的高职、高专、自考等教学使用，还可作为物业管理行业培训、物业管理从业人员学习和参考用书。

　　本书的第4版主要由张作祥与张青山、董岩岩、温磊共同完成，其中张作祥负责统筹及校核工作，张青山和温磊负责根据新的有关规定进行修改和完善，以及相关法规的整理编辑，董岩岩负责统稿、编辑及章节习题的组稿。

　　在本书的编写过程中，编者不同程度地参阅了部分学者和专家的著述，在此表示感谢。

　　由于物业管理是一门应用性很强的综合性学科，且行业实践的发展非常迅速，对相关内容的阐述和理解还有待进一步探讨，也由于精力和水平所限，书中难免有不妥之处，恳请广大读者批评指正。

　　

　　编  者

　　2021年6月

 物业管理实务（第4版）

　　

　　

     

　　

     

　　

     

　　

     

　　

     

　　

第一章  绪论 1

第一节  物业概述 1

第二节  物业管理概述 6

第三节  物业管理的兴起与发展 17

第二章  物业管理市场 24

第一节  物业管理市场概述 24

第二节  物业管理市场的构成 28

第三节  物业管理市场的管理 34

第三章  物业管理招标与投标 39

第一节  物业管理招标与投标概述 39

第二节  物业管理招标 41

第三节  物业管理投标 49

第四节  物业服务方案 67

第四章  物业管理早期介入与承接查验 74

第一节  物业管理早期介入 74

第二节  物业竣工验收 81

第三节  物业项目的承接查验 86

第五章  前期物业管理 93

第一节  前期物业管理概述 93

第二节  楼宇入住与装修管理 97

第三节  档案资料的管理 103

第六章  房屋维修管理 107

第一节  房屋维修 107

第二节  房屋维修管理综述 109

第三节  房屋维修工程 118

第四节  房屋日常维修养护 125

第七章  物业设备管理 131

第一节  物业设备概述 131

第二节  物业设备管理综述 137

第三节  物业设备管理的基本制度 145

第四节  主要的物业设备管理方法 148

第八章  物业安全管理 157

第一节  物业安全管理概述 157

第二节  物业保安管理 160

第三节  物业消防管理 165

第四节  车辆管理 169

第九章  物业环境管理 173

第一节  物业环境管理概述 173

第二节  物业保洁管理 175

第三节  物业绿化管理 180

第十章  物业租赁管理 185

第一节  物业租赁概述 185

第二节  物业租赁合同 188

第三节  物业租赁管理综述 191

第四节  物业租金 201

第十一章  物业风险管理与保险 205

第一节  风险及风险管理 205

第二节  物业风险管理 212

第三节  物业保险 216

参考文献 226

附录 227

商品房屋租赁管理办法 227

前期物业服务合同（示范文本） 231

物业承接查验办法 241

保安服务管理条例 246

电梯应急指南 254

普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行） 258

 物业管理实务（第4版）

　　

　　

     

　　

     

　　

     

　　

     

　　

     

　　

本书第四版根据《中华人民共和国民法典》，以及物业管理实践与理论研究的新趋势和新经验，在第三版的基础上进行了修改和完善，。首先，从物业管理的本质内涵入手，对物业管理市场和物业管理招标与投标进行了系统的阐述。然后，从物业服务企业介入标的物业进行相关的管理工作开始，分别对物业管理的早期介入、承接查验、前期物业管理，以及房屋的维修管理、物业设备管理、安全管理、环境管理、租赁管理、风险管理等进行了详细的分析和论述。本书可用作物业管理专业、房地产相关专业的本科生教材，也可供相关从业人员及高职学生使用，还可以作为物业管理行业培训参考用书。

张作祥，男，管理学硕士学位，副教授，北京林业大学经济管理学院物业管理系教师，从事物业管理专业教学研究近20年，具有丰富的教学经验，发表专业文章二十余篇，出版或参编专业书籍10余本。