作为亚洲的重要城市，且先后举办两次夏季奥运会的超级城市，东京是如何从历史上无数次的地震、火灾、轰炸中崛起的？当前又面临哪些重大的挑战？更重要的是，面向“后奥运时代”，如何将因疫情而难以发挥的赛会经济效应重启，并持续构建东京的城市魅力与国际竞争力？

怀着这些问题，“新世代东京计划”（NEXTOKYO）就此成立——这是一个在2014年东京成功申办2020年奥运会后，随即启动的城市智库项目，由12名关心东京发展的有识之士共同提出。这12位专业背景各异的专家，皆因共同的、为了“使东京成为世界第一魅力城市”的愿景而集聚在一起。围绕 “考虑到2020年及未来，应该打造一个什么样的东京？”而提出整体的发展愿景，并结合每位成员的专业方向，在战略、咨询、法律、投资、文化、体育、艺术、城市规划等不同领域制定专门提案，其基本理念就是“为东京汇集世界的人才、资本，并与世界一起进行创造”。

中文版在保持日文版内容的基础上，补充了大量的注解和边栏，以帮助中国读者理解，并特别增加了关于中国城市启示和东京发展历史的章节，此外也对奥运会延期至2021年这一段时间的内容进行了补充。相信本书对地产与城市发展的专业人士、管理者与实践者，以及广大的城市爱好者都具启发意义。

为了筹备2020年东京奥运会，日本首都东京正在

发生巨变。

根据媒体报道，日本政府和民间团体预计将投入超

过116000亿日元（约合7400亿元人民币）的资金，

用于东京奥运会的设施建设。其中很大的比例（58000

亿日元，约合人民币3700亿元），都将用于包括沿海

地区在内的东京市中心的再开发工程。现如今，东京市

内的各项工程设施都已热火朝天地投入建设。

然而，笔者对这种现状却深感忧虑。一言以蔽之，

按照如今的发展趋势，东京势必会成为一座呆板而又无

趣的城市。

东京所面临的挑战，可以整理为几个要点。

其中最大的问题，在于东京的开发缺乏总体规划。

虽说市区内到处都在进行大规模的开发建设，然而从整

体看却不难发现，东京缺乏一个清晰的未来方向。

东京究竟该以何种产业，占据国际的核心地位？

面对全球化的都市竞争，东京的影响力究竟应该如

何提升？

面对日益攀升的老龄化现状，市民的健康生活究竟

该如何保证？

几乎没有人思考过，2020年之后的东京，应该朝

着什么样的方向发展。



新世代东京 

面向未来的国际大都市创新发展之路

XII

涩谷a、品川b、虎之门c、大手町d、日本桥e、芝浦f……许

多缺乏总体规划的大规模再开发项目，正在杂乱无章地进行。

所有项目都不愿花费精力打造自己的地域个性，而是千篇一律

地追求项目本身的利益最大化。这就导致东京市内充斥着许多思路

相似的开发工程。大型办公楼同高级住宅合并、高级宾馆同各种商

业及小型文化设施共处一楼—设计思路相仿的多功能大厦，如雨

后春笋般出现在东京的各个角落。

如果所有再开发项目都只顾追求自身利益，那么未来的东京，

究竟会变成何种模样？想象一下吧，如出一辙的多功能设施充斥着

这座城市—这就是未来的东京。

整洁、安全、现代化，但无趣。这样一座都市，如何招揽世界名企、

吸引高端人才、接待外国游客呢？

美国纽约在“9·11”惨剧之后浴火重生，英国伦敦在2012

年奥运会之后欣欣向荣。全世界的著名城市，为了吸引知名企业和

优秀人才、为了在经济与文化的竞争中拔得头筹，都在为树立自己

的都市个性而不断努力发展。作为其中一员，东京却不懂得打造个性，

遍地都是外形相似的大型多功能建筑。这样的东京，究竟靠什么占

据全球领先地位呢？

屋漏偏逢连夜雨。少子、老龄化和人口负增长的情况，正在日

a　涩谷：东京都涩谷区。东京知名商业区之一。

b　品川：东京都品川区。东临东京湾，是东京沿海地带的重要居民区、商业区和

工业区。

c　虎之门：位于东京都港区北部。东京知名办公区。

d　大手町：位于东京都千代田区皇居大手门东北。东京知名办公区。

e　日本桥：位于东京都中央区北部，拥有日本银行总行和东京证券交易所等金融

机构，是东京最具代表性的金融街。

f　芝浦：位于东京都港区东部，紧邻东京湾，建设有大量工厂、港口和仓库。



XIII

本全国持续恶化。

根据东京都政府的预测，2035年以前，东京23区家庭的数量

将处于缓慢增长的状态。然而数字背后的现实，却是以高龄人口为

核心的“独身家庭”和“无子家庭”的持续增加，而“核心家庭”a

开始减少。

发展经济所必须的劳动人口不断减少，而东京的再开发项目却

依然铺天盖地。东京市内的办公楼和居民楼很快就会供给过剩。

我们必须培养新兴产业和创新企业，吸引外资企业长期入驻，

鼓励高端人才和优秀留学生定居，如此才能平衡供给需求。而一切

的前提，就是将东京发展成为一座引领全球的魅力之都。

2020年东京奥运会，就是摆在我们眼前的重大机遇。

同发展中国家的城市相比，东京拥有许多得天独厚的资源。不

仅经济产业多种多样，而且还拥有饮食、动画与时尚等丰富多彩的

文化资源，这种资源配置在全世界都是十分罕见的。高楼大厦之间

古色古香的小巷与老宅，同样也是东京的魅力之一。

我们应该发挥东京的优势，向打造全世界最具魅力都市—新

世代东京（NEXTOKYO）的方向不断努力。

新世代东京的“条件”皆已具备

那么，新世代东京的突破口又在哪里呢？

本书第一章将针对2020年东京奥运会之后的发展方向进行

总结。

其中最重要的关键词在于“创意都市”“科技都市”“健康都市”

a　核心家庭：由一对夫妻及未婚子女构成的家庭。



新世代东京 

面向未来的国际大都市创新发展之路

以及实现这三个目标所必需的“经济特区”。

首先“创意都市”一节中，笔者列举了数个提升城市魅力的方案，

以此帮助涩谷、新宿、六本木、秋叶原和浅草等“世界独一无二的街区”

增强魅力与个性。若想实现“创意都市”，我们必须以宏观的视角

看待城市建设，使东京丰富多彩的街区成为一个有机的整体。

“全民健康，享受东京”—在“健康都市”一节，笔者罗列

了实现这一目标的必要条件（例如，铺设人们跑步锻炼道路和自行

车专用车道，大力发展沿岸地区经济，等等）。

“科技都市”一节，笔者则针对信息时代，对如何完善城市功

能提出了自己的见解。

最后在“经济特区”一节，笔者提出并整理了为实现上述目标

所需的制度改革。

相信通过第1章的介绍，读者一定可以描绘出新世代东京的具

体轮廓。

2020年东京奥运会将为各行各业带来商机

笔者在本书中的另一重要观点是新世代东京的实现，将为日本

整体产业带来巨大福音，并推动其大规模发展。

东京奥运会及残奥会的官方赞助企业，虽然多数成立了“奥运

推进部门”，但并未下定决心是否应该放手一搏。

笔者认为，这些企业完全浪费了大好良机。

新世代东京的实现，离不开各行各业的产业革新。也就是说，

如果奥运会及残奥会可以帮助东京实现进一步发展，那么对于许多

行业来说，这应该是一个不容错过的重大商机。

不仅是体育行业，所有行业都可以在奥运会中分得一杯羹。



例如安保行业。第32届夏季奥运会在东京举办，届时将有来自

世界各地的游客来到东京。为了应对逐年增加的恐怖袭击威胁，我

们必须动用人工智能（artificial intelligence，AI）和无人机、机

器人等高新安保技术，为各国游客提供安保服务。

为了保障游客的安全和便利的出行，我们必须进一步发展自动

驾驶出租车、支持异地还车的汽车租赁服务，以及大面积覆盖的共

享单车服务。此外，为了提升游客的观光体验，电子屏幕导游和购

物技术同样需要进一步提升。

除此之外，个人健康记录（PHR）和体育娱乐等行业同样蕴含

着商机。

本书第2章将以案例的形式详细介绍新世代东京的新兴产业和

新式服务。通读第2章之后，一定可以发现隐藏在东京奥运会及残

奥会背后的巨大商机。

11个不同视角下的东京未来战略

—“新世代东京计划”（NEXTOKYO Project）所有成员

的共同目标是为了东京有一个更美好的未来。本书第3章便对该项

计划的参与成员进行了采访。

“新世代东京计划”的契机，是2014年G1峰会（G1 Summit）a。

G1峰会为邀请制，200余名与会人员均为政治、经济、文化、体育、

学术等领域的行业领袖。在峰会上，笔者参与了一场名为“2020与

东京”的讨论会，并同数名与会者针对东京的发展方向及再开发方

式分享了意见和看法。这场集中式的讨论，是笔者生成“新世代东

a　G1峰会：该峰会由一般社团法人G1举办，以复兴日本为目标，召集各行各业

的行业领袖，共同商讨日本的建设方案，也称日本版的达沃斯经济论坛。



新世代东京 

面向未来的国际大都市创新发展之路

京计划”想法的原因。

截至目前，本计划已邀请来自建筑、城市规划、设计、艺术、体育、

媒体，以及法律等各行各业的12名一线专家，组成了一支专家小组。

笔者希望通过该项计划，帮助东京在2020年之后脱胎换骨，

成为世界上最具魅力的都市。

虽然“新世代东京计划”目前依然处于商讨阶段，然而，距离

东京奥运会开幕式仅一年的时间，我们必须趁现在向外界传递出自

己的想法。这也是本书出版的原因。

笔者相信，未来的东京一定会成为一座引领全球的魅力之都。

如果本书能够激发读者的想象与热情，那么笔者将感到十分荣幸。

 

梅泽高明，科尔尼管理咨询公司，日本法人会长



第1章

2020年开启产业与文化的新时代

世界对东京的评价 

2

为了2020年之后的可持续发展 

4

拥挤、科技、文化 

7

1964年东京奥运会 

8

东京奥运会解决了日本的基础设施危机 

9

从施工到开通，日比谷线仅用时5年时间 10

“伦敦2012”是我们的榜样 12

“9·11”之后，纽约浴火重生 13

“新世代东京计划”的视角 14

关键词之一·创意都市

全球最具创造力的都市

会聚全球创新人才 17

彻底打造城市个性 18

1.原宿·涩谷—街头文化的“圣地” 20

2.秋叶原—电脑虚拟城市AKIBA 22

3.新宿—亚洲第一不夜城 24

4.池袋—以女性为主角的文化与创新之城 26

5.浅草—从江户到昭和的历史主题公园 28

6.竹芝·日出·芝浦·天王洲—由仓库改造而来 29

7.筑地—美食＋体育、娱乐 30



新世代东京 

面向未来的国际大都市创新发展之路

XX

创新教育的现代化和国际化 33

解读东京的未来—“创意都市”四大要点 36

关键词之二·科技都市

体验前沿科技的创新都市

多语种移动导游 38

东京—增强现实之都 39

统一平台 40

将东京变成物联网的实验基地 41

科技都市和共享经济 42

构建共享单车广域网络 43

共享办公和共享房屋让城市更具活力 44

亚洲最大的创业园区 44

解读东京的未来—“科技都市”四大要点 46

关键词之三·健康都市

以人为本的健康都市

社交网络时代，自行车之城顺应时代潮流 47

东京高线：骑行和徒步的“圣地” 49

骑行和徒步的收益 51

东京湾的巨大潜力 53

解读东京的未来—“健康都市”四大要点 58



XXI

关键词之四·经济特区

经济特区加速改革进程

【提案1】针对创新人才放宽工作签证限制 61

高级设计人才促进创新发展 65

【提案2】废除针对休闲娱乐业夜间经营的限制 66

24小时营业制下的新市场 69

【提案3】增设民宿特区 70

【提案4】开放市内公共空间 73

新型战略轴“东京X” 75

“东京Butterfly”促进游客回流 76

解读东京的未来—“经济特区”四大要点 78

第2章

新世代东京的五大商机

商机之一

个人健康

【关键词1】24小时生命体征监测 81

数字医疗在诊断和治疗领域的应用 82

为用户提供综合性服务 83

【关键词2】可穿戴外骨骼机器人/生物力学 85

个人健康领域的四大要点 88



商机之二

体育和娱乐

体育也是娱乐产业 90

【关键词1】智能体育馆 91

增加观众互动环节 92

【关键词2】多机位赛事直播 93

【关键词3】VR和3D立体影像 94

成长显著的电竞市场 95

体育和娱乐领域的四大要点 97

商机之三

高级交通和物流系统

【关键词1】自动驾驶出租车 98

安全行驶的必要条件 99

全球范围内日益升级的主导权之争 

101

从根本上改变汽车消费市场 104

【关键词2】无须还车的汽车租赁服务 104

【关键词3】储物柜×快递 106

高级交通和物流系统领域的四大要点 108

商机之四

智能安防

【关键词1】高级视频分析 109

高级安保技术市场不断扩大 109

【关键词2】安保机器人和安保无人机 

110



用动画的思维打造“机器人保卫下的城市” 

111

监察用无人机市场在4年内扩大了超过3倍 

112

安保机器人和安保无人机的四大要点 

115

商机之五

数字营销创新

【关键词1】数字广告牌 

116

电子屏幕的用途不仅是“展示” 

117

【关键词2】虚拟商店 

119

从根本上改变顾客的购物行为 120

【关键词3】购物自动化与众包 

121

市场销售创新的四大要点 124

第3章

专家们共同讲述：新世代东京的成功条件

小笠原治　ABBALab 董事长 126

IoT（物联网）日本制造业最后的机会 126

为末大　原田径运动员 142

残奥会引领下的未来东京的未来影响力在于“残障人士的

康复旅行” 142

楠本修二郎　CAFE Company董事长 155

在多元文化交融的“沼泽”中寻找邂逅 155



斋藤精一　Rhizomatiks董事长 167

媒体艺术的未来应回归城市设计的原点 167

田川欣哉 

Takram董事长 182

让海外高级设计人才为日本经济服务 182

斋藤贵弘　律师 196

夜间经济可以促进东京的经济、文化和社会发展 196

佐久间裕美子　作家 209

“奢侈”的定义在本质上发生了变化 209

伏谷博之　Time Out东京董事长 220

在“DO”的过程中传播东京魅力 220

森俊子　建筑家/美国哈佛大学研究生院教授 233

让东京为“多样性”留下空间 233

藤村龙至　建筑家/东京艺术大学副教授 244

基础设施陈旧，东京如何重生？ 244



第4章

城市持续更新的秘诀

一、利用重大机遇，促进城市能级跃升 261

1. 

1964年东京奥运会的赛会影响 262

2. 

1991年的东京都厅搬迁 264

3. 

2020年奥运会与东京规划2040 266

二、保持城市持续更新，密度优先 267

1.持续更新 269

2.规模优先，密度优先 272

3.精明发展，复合多元 275

三、发展城市创意阶层，打造城市DNA 278

四、轨道交通塑造的东京 283

1.面—东京都市圈的圈层结构 284

2.线—轨道交通线路与东京沿线开发 286

3. 

点—基于站点的站城一体化开发 289

五、民众参与，多元共治 297

1.从“新世代东京计划”看多元共治 298

2.民间力量共治的沿革与模式 300



第5章

东京城市发展史，时空交织下的传承和变革

一、关于东京的几个空间概念 312

1.都心六区 312

2. 

东京都区部 315

3. 

东京都 316

4.东京都市圈 317

6.首都圈 320

二、关于东京的几个时间概念 323

1. 

古代时期的东京（公元前3世纪—1867） 323

2. 

近代时期的东京（1868—1940） 324

3. 

“二战”及“二战”后复苏期的东京（1941—1955） 

327

4. 

黄金时代下的东京（1956—1985） 327

5. 

泡沫时期和进入千禧年后的东京（1986—至今） 329

东京发展大事记 332



本书凝聚着全球专家智慧结晶的，能够为中国城市构筑未来发展战略、提升全球竞争力，并使其在全球城市网络中脱颖而出，贡献一份重要的经验与力量。

梅泽高明先生是科尔尼咨询公司资深合伙人及科尔尼日本分公司会长，梅泽先生毕业东京大学法学系，并在麻省理工斯隆管理学院取得MBA学位。梅泽先生是日本区域发展、城市战略及创新领域的资深专家，也是日本政府“日本海外开拓战略委员会”委员及“税制调查委员会”委员。