本书比较全面、系统地介绍了住宅经济学的基本理论和研究方法，初步阐明了对住宅问题和住房政策的一些分析观点。全书共9章，主要内容包括：住宅的定义与功能、起源与发展、属性与特征；住宅经济学的研究体系；住宅需求以及影响需求的因素分析；住宅供给以及影响供给的因素分析；住宅市场及其运行原理；住宅区位以及影响区位选择的因素分析；住宅生产及其成本分析、投资分析和波动规律；住宅金融及其金融产品；住房政策和相关福利经济学的理论，中国的住房问题与现行政策体系的评析等。

    本书的主要特点在于：根据社会主义市场经济的基本理论、西方经济学和计量经济学的理论与方法，针对住宅经济问题展开论述，既有定性分析，也有定量分析，并结合中国的国情和住房制度改革进行对策性研究，具有较强的科学性、实用性和时效性。

    本书适合城市经济学、住宅经济学和建筑学、城市规划学等领域的学者、相关专业的大专院校师生以及城市管理、住房政策等部门的管理人员、从业人员参考阅读。

    我国自1978年实行改革开放，迄今已历经近三十年。三十年来，中国发生了翻天覆地的变化： 国民经济连续保持两位数的高速增长，综合国力显著增强，人民生活不断改善，国际地位大幅提升，物质文明、精神文明和政治文明建设均取得了长足的进步，这些成绩举世瞩目、令人赞赏！今天，“中国问题”已不仅仅是中国的问题，而是为国际学术界所普遍关注的问题。其中，住房问题无疑是一个值得深入研究的重要课题。

    “衣食住行”是人类生存的基本需要，是关系到老百姓切身利益的基本诉求，历来为各国政府高度重视。毋庸讳言，在我们取得巨大发展成就的同时，一些深层次的难题依然在困扰着人们。住房和医疗、教育一起，首当其冲地成为社会各界聚焦热议的三大民生问题。一方面，我国的城镇住房制度改革扎实推进、成效颇丰，住宅商品化成为大势所趋； 另一方面，房价居高不下、普通工薪阶层望房兴叹、房地产开发中弊端丛生，也为民众所痛切诟病。从政府主管部门、相关学科的学者，到社会媒体和广大市民，无不对住房问题众说纷纭。中央对房地产市场的调控政策和住房保障政策接二连三不断出台，客观而言，似乎仍然没有从根本上令百姓、尤其是低收入者的安居梦想变为现实。在上下齐心、致力于社会主义现代化建设的今天，我们如果不能很好地解决住房问题，就不能说小康社会的目标可以完满地实现，更不用说迎接和谐社会的到来。

    那么问题的症结究竟何在？解决住房问题的“良方妙策”到底是什么？作为城市经济和城市建设学科领域的研究者，我们责无旁贷，理应对此拿出自己的一份答案。而如果不对住房问题进行一番深入研究，不能首先从理论上说清楚问题的实质及其成因，那么拿出的所谓答案也无非是隔靴搔痒、人云亦云。

    2001年，清华大学建筑学院成立了住宅与社区研究所，我作为其中的一名成员，开始集中精力涉足住宅问题的科研工作。2002—2003年，我受学校公派到美国哈佛大学的住宅研究中心做访问学者，比较系统地学习和研究相关住宅问题。这个住宅研究中心是一个跨学科、跨院系的高水平学术机构，在国际住宅研究领域享有盛誉。在求学期间，我广泛地收集和阅读住宅经济、住宅政策方面的研究成果和学术专著（几乎将哈佛图书馆和麻省理工学院图书馆中标以“住宅经济学”的相关藏书一网打尽）。那段时候，中国广东、北京等地爆发了非典疫情，我一边如饥似渴地听课、读书、做笔记，一边则是牵肠挂肚地密切注视着国内非典疫情的演变。亿万同胞众志成城战胜病魔的奋斗历程极大地鼓舞了我，由此我萌发了一个大胆的念头： 要在学习、借鉴的基础上，写出一本既有一定的理论深度、又面向中国国情的《住宅经济学》专著，为国人奉献自己的微薄之力。

    我深知自己对于住宅问题只是初窥堂奥、小有所得，无论在理论上还是在实践上都欠缺甚多、功底甚弱。但是抱着“他山之石、可以攻玉”的宗旨，又有曾经编著过《城市经济学》和《建筑工程经济》（均由清华大学出版社正式出版），并有长期主讲这两门课程的经历，我还是不揣冒昧地一试身手，开始了十分艰难而又充满乐趣的写作。

    说它十分艰难，是因为住宅问题千头万绪，涉及政治、经济、社会、技术、心理等诸多领域，想在一本书中面面俱到、凿凿成理，谈何容易？古人云： “书到用时方恨少”、“学海无涯苦作舟”。对此，我是深有体会。

    说它充满乐趣，是因为写作的过程就是一个不断学习、不断收获、不断长进的过程，因为有了明确的目标，探索本身便不再枯燥。学以致用的治学理念、自强不息的人生追求，都是激励我坚持到底、绝不半途而废的精神动力。这些都得益于清华的大学文化和优良传统。

第一章住宅概述

1.1住宅的功能与定义

1.1.1住宅的主要功能

1.1.2住宅的定义

1.2住宅的起源与发展

1.2.1住宅的起源及其成因

1.2.2住宅的类型

1.2.3住宅的未来发展趋势

1.3住宅的属性

1.3.1住宅的商品属性

1.3.2住宅的福利属性

1.4住宅的特征

1.4.1住宅的物质特征

1.4.2住宅的技术特性

1.4.3住宅的经济特征

1.4.4住宅的社会特征

第二章关于住宅经济学

2.1住宅经济学概述

2.1.1住宅经济学的缘起

2.1.2住宅经济学与相关学科的关系

2.1.3住宅经济学的定义及其学科分类

2.2住宅经济学的研究体系

2.2.1住宅经济学的研究目的

2.2.2住宅经济学的研究内容

2.2.3住宅经济学的研究方法

第三章住宅需求

3.1需求的基本原理

3.1.1需求函数与需求曲线

3.1.2需求弹性

3.2住宅需求与需求决策

3.2.1住宅需求及其相关概念

3.2.2住宅需求的类别

3.2.3住宅需求的相互转化与影响

3.2.4住宅需求的特点

3.2.5住宅需求的产生与决策

3.2.6优先的与特殊的住宅需求

3.3住宅需求函数的理论推导

3.3.1新古典主义模型的应用

3.3.2住宅需求函数的建立

3.3.3住宅需求弹性的推导

3.4住宅需求函数的实证研究

3.4.1北京市居民的效用函数与住宅需求

3.4.2北京市住宅需求函数的计量经济学模型

3.4.3全国住宅需求函数的计量经济学模型

3.5住宅需求的影响因素分析

3.5.1住宅价格的影响

3.5.2居民收入的影响

3.5.3人口的影响

3.5.4家庭的影响

3.5.5其他因素的影响

第四章住宅供给

4.1供给的基本原理

4.1.1供给函数与供给曲线

4.1.2供给弹性

4.1.3生产函数与成本函数

4.1.4生产组织与成本控制的基本原理

4.2住宅供给与供给方式

4.2.1住宅供给及其相关概念

4.2.2住宅供给的方式

4.2.3住宅供给的特点

4.3住宅供给函数

4.3.1长期、中期与短期的住宅供给

4.3.2住宅生产函数

4.3.3从成本函数到供给函数

4.3.4北京市住宅供给函数的计量经济学模型

4.4住宅供给的影响因素分析

4.4.1住宅价格的影响

4.4.2要素投入的影响

4.4.3其他因素的影响

第五章住宅市场

5.1市场与消费的基本理论

5.1.1市场及其均衡

5.1.2消费者行为与效用

5.2住宅流通

5.2.1住宅流通的渠道与特点

5.2.2住宅流通中的权益关系

5.2.3住宅售买

5.2.4住宅租赁

5.3住宅市场的性质、特点与结构

5.3.1住宅市场的定义及其性质

5.3.2住宅市场的特点

5.3.3住宅市场的结构

5.3.4住宅市场的分类

5.4住宅市场的运行

5.4.1住宅市场的均衡

5.4.2住宅市场的过滤效应

5.4.3住宅市场的房屋空置

5.4.4住宅市场的投机泡沫与集团购买

5.5住宅价格

5.5.1住宅价格的分类及其构成

5.5.2房价与房租的关系

5.5.3北京市商品房价格的计量经济学模型

5.6住宅消费与投资

5.6.1住宅消费中的用户成本

5.6.2住宅消费中的业权选择

5.6.3住宅消费中的三因素选择理论

5.6.4住宅投资中的收益均衡

第六章住宅区位

6.1城市土地区位的基本理论

6.1.1地区及其中心

6.1.2土地市场的均衡选址

6.2城市住宅的区位选择

6.2.1从住宅需求中的地租角度分析

6.2.2从住宅需求中的房租角度分析

6.2.3从住宅供给角度分析

6.2.4从市场均衡角度分析

6.2.5对相关住宅区位理论的分析与评价

6.3郊区化与空心化

6.3.1郊区化及其辨析

6.3.2城市空心化

6.4旧城改造

6.4.1旧城衰败与改造

6.4.2旧城改造中的经济评价

第七章住宅生产

7.1住宅生产中的土地问题

7.1.1土地的特性与地租理论

7.1.2我国城市土地使用制度与土地的流通

7.1.3土地改进及其要素替代

7.2住宅生产中的资金问题

7.2.1资金的概念与特征

7.2.2住宅生产资金的构成与筹集

7.3住宅生产中的成本分析

7.3.1土地成本

7.3.2拆迁成本

7.3.3建造成本和其他成本

7.3.4商品住宅的成本辨析

7.4住宅产业与宏观经济

7.4.1住宅生产中的建筑工业化

7.4.2住宅产业化与住宅产业的发展

7.4.3住宅建设与经济周期

第八章住宅金融

8.1住宅金融的相关概念与基本原理

8.1.1金融与金融业

8.1.2房地产金融

8.1.3住宅金融

8.2住宅抵押贷款

8.2.1住宅抵押贷款的基本概念

8.2.2住宅抵押贷款的类型

8.2.3住宅抵押贷款的程序

8.2.4抵押贷款的风险

8.2.5住宅逆抵押贷款

8.3住房储蓄与住房公积金

8.3.1住房储蓄

8.3.2住房公积金

8.4住宅保险和住宅信托

8.4.1住宅保险

8.4.2住宅信托

8.5住宅证券

8.5.1证券与证券化

8.5.2住宅证券

8.5.3住宅抵押贷款证券化

第九章住房政策

9.1住房领域的市场失效与住房问题

9.1.1住房领域的市场失效

9.1.2住房问题的产生及其表现

9.2住房政策的经济学原理

9.2.1社会福利函数与帕累托效率

9.2.2收入分配的影响

9.2.3消费外部性的影响

9.2.4实现帕累托效率的政策效果

9.3住房政策及其评价

9.3.1住房政策的属性及其内容

9.3.2美国的住房政策

9.3.3其他部分国家和地区的住房制度

9.4中国的住房制度改革

9.4.1旧住房制度与城镇住房问题

9.4.2城镇住房制度改革的过程

9.5我国现行的住房政策评析与展望

9.5.1经济适用住房政策

9.5.2廉租住房政策

9.5.3公房上市政策

9.5.4普通商品住房的政策

9.5.5对我国住房政策的思考与建言

参考文献