房地产管理法（第三版）（21世纪房地产系列教材；“十一五”国家级规划教材）"

534 当前我国商品房预售中存在的主要问题

由于商品房预售这种交易形式在我国出现的时间较短，有关法律制度还不健全，开发企业的预售行为普遍不够规范，购房人的合法权益得不到有效的保护，商品房预售中产生的纠纷越来越多，严重地影响了正常的房地产市场秩序。

1质量问题

商品房预售时购房人决定购买楼花的凭据，主要是开发商的广告、图纸和其他方式的宣传介绍，而在商品房交付使用时，开发商交付的现房往往与其宣传的内容存在很大差距。房屋质量与合同约定不符、与宣传的标准不符等问题是商品房预售中最突出的问题。

2延期交付问题

由于种种原因，开发商违约不能按期交付，购房人按期付款后不能按期入住，这也是商品房预售中的普遍现象，现实生活中因延期交付发生的纠纷占有相当比重。

3面积误差问题

在实践中，预售合同约定的面积与实际交付的房屋面积通常存在较大的误差。开发商实际交付的房屋面积，有的比预售的大，有的比预售的小。这些问题的存在严重地侵犯了购房人的合法权益，影响了正常的市场秩序和社会秩序。2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施后，面积误差问题引起的纠纷已明显下降。

为了加强房地产市场的管理，规范商品房预售行为，建设部于1998年9月作出了《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定》，要求房地产开发商在交付房屋时提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。1999年7月又出台了《商品住宅实施性能认定管理办法》，该办法明确了商品住宅性能认定等级划分标准