土地是重要的生产和生活资料，具有资源和资产双重属性，合理的土地使用权价值评估结果可以为土地市场有关各方提供交易参考，为政府宏观调控土地市场和加强土地管理提供决策依据，有助于促进土地资源合理配置，提高土地利用效率。 　　《土地使用权评估》系统介绍土地使用权评估的原理与方法，在对土地价格特点、种类以及地价评估原则介绍的基础上，阐述了土地使用权评估的理论基础，分析了影响地价的因素，重点介绍了土地定级原理与方法、地价评估的收益法、市场法、成本法、剩余法和路线价法以及基准地价评估方法，并对土地定级估价信息系统、不同目的下的土地使用权评估需要关注的内容进行了简要介绍。　　本书坚持评估理论与实际相结合，注重通过实际评估案例说明评估原理和评估方法应用技巧，适合高等院校师生、科研院所研究人员、评估机构专业人员、金融、证券等领域对土地使用权感兴趣的专业人士阅读和参考。《21世纪资产评估系列教材》简介　　资产评估是随着市场经济发展而兴起的社会中介专业服务行业，20世纪80年代末期在我国兴起，至今已有近二十年的历史，在为经济改革和对外开放服务、为证券市场发育服务、为政府经济管理服务、保障资产权益有关各方利益、维护市场经济秩序等方面发挥了重要作用，成为与注册会计师和律师并列的三大中介专业服务行业之一，成为我国社会主义市场经济体系的重要组成部分。　　与社会主义市场经济的发展相适应，〖HK〗我国的资产评估行业虽然还很年轻，但从兴起到现在已经经历了以下几个发展变化：一是从资产的产权来看，资产评估的对象从最初的以国有资产评估为主，发展到包含国有资产和各种非国有资产在内的各类资产；二是从资产的类型来看，资产评估的对象不断扩大，从最初的以土地使用权、房屋建筑物、机器设备、流动资产等为主，发展到包含土地使用权、房屋建筑物、流动资产、机器设备、无形资产、资源性资产、珠宝首饰艺术品等资产在内的各类资产；三是从资产评估的目的来看，资产评估已经深入到市场经济活动的各个领域，从最初的中外合资合作，发展到企业设立、合并、改组、上市、企业管理咨询、税收、抵押、保险、土地出让、国家征用、拆迁、债转股等一系列经济行为。　　加入WTO后，我国经济将进一步对外开放，资产评估中介专业服务市场也将进一步开放，资产评估服务的领域将进一步拓展，服务品种和服务质量的要求将越来越高，迫切需要进一步借鉴国际经验，加强理论研究，总结实践经验，完善我国资产评估理论和方法体系，为资产评估行业的进一步发展奠定理论基础，指导资产评估实践，促进资产评估行业的发展。为此，中国人民大学出版社配合中国注册会计师协会，组织编写了“21世纪资产评估系列教材”。该套教材的编写人员有的是国际评估准则委员会评估准则起草组的成员，熟知国际惯例，具有相当的权威性；有的是著名高等院校从事资产评估教学和科研的教授，具有扎实的理论功底和深厚的理论研究基础；有的是资产评估事务所的董事长、总经理、资深的评估师，评估的足迹遍布祖国大地；有的已经走出国门，具有长期的丰富的实践经验。该套教材包括《无形资产评估》、《企业价值评估》、《房地产评估》。《土地使用权评估》、《机器设备评估》、《金融资产评估》、《金融不良资产评估》、《资源性资产评估》、《网络价值评估》、《珠宝评估》、《资产评估会计》、《资产评估案例》等，形成了较为完整的资产评估教材体系。　　该套教材吸收了我国资产评估理论和实践的最新成果，借鉴国际上先进的评估实践经验，系统阐述了各类资产评估的基本知识、基本理论、基本方法，内容全面、系统、科学、新颖、兼具理论性、实用性和前瞻性。该套教材不仅是大专院校资产评估教学的很好的系列教材，同时也是资产评估师后续教育的参考教材，是值得从事资产评估教学、研究、实践和管理以及其他相关领域工作的专业人员浏览和参考的专业书籍。

土地使用权评估/韩立英主编.（21世纪资产评估系列教材）资产评估是随着市场经济发展而兴起的社会中介专业服务行业，20世纪80年代末期在我国兴起，至今已有近二十年的历史，在为经济改革和对外开放服务、为证券市场发育服务、为政府经济管理服务、保障资产权益有关各方利益、维护市场经济秩序等方面发挥了重要作用，成为与注册会计师和律师并列的三大中介专业服务行业之一，成为我国社会主义市场经济体系的重要组成部分。与社会主义市场经济的发展相适应，〖HK〗我国的资产评估行业虽然还很年轻，但从兴起到现在已经经历了以下几个发展变化：一是从资产的产权来看，资产评估的对象从最初的以国有资产评估为主，发展到包含国有资产和各种非国有资产在内的各类资产；二是从资产的类型来看，资产评估的对象不断扩大，从最初的以土地使用权、房屋建筑物、机器设备、流动资产等为主，发展到包含土地使用权、房屋建筑物、流动资产、机器设备、无形资产、资源性资产、珠宝首饰艺术品等资产在内的各类资产；三是从资产评估的目的来看，资产评估已经深入到市场经济活动的各个领域，从最初的中外合资合作，发展到企业设立、合并、改组、上市、企业管理咨询、税收、抵押、保险、土地出让、国家征用、拆迁、债转股等一系列经济行为。加入WTO后，我国经济将进一步对外开放，资产评估中介专业服务市场也将进一步开放，资产评估服务的领域将进一步拓展，服务品种和服务质量的要求将越来越高，迫切需要进一步借鉴国际经验，加强理论研究，总结实践经验，完善我国资产评估理论和方法体系，为资产评估行业的进一步发展奠定理论基础，指导资产评估实践，促进资产评估行业的发展。为此，中国人民大学出版社配合中国注册会计师协会，组织编写了“21世纪资产评估系列教材”。该套教材的编写人员有的是国际评估准则委员会评估准则起草组的成员，熟知国际惯例，具有相当的权威性；有的是著名高等院校从事资产评估教学和科研的教授，具有扎实的理论功底和深厚的理论研究基础；有的是资产评估事务所的董事长、总经理、资深的评估师，评估的足迹遍布祖国大地；有的已经走出国门，具有长期的丰富的实践经验。该套教材包括《无形资产评估》、《企业价值评估》、《房地产评估》。《土地使用权评估》、《机器设备评估》、《金融资产评估》、《金融不良资产评估》、《资源性资产评估》、《网络价值评估》、《珠宝评估》、《资产评估会计》、《资产评估案例》等，形成了较为完整的资产评估教材体系。该套教材吸收了我国资产评估理论和实践的最新成果，借鉴国际上先进的评估实践经验，系统阐述了各类资产评估的基本知识、基本理论、基本方法，内容全面、系统、科学、新颖、兼具理论性、实用性和前瞻性。该套教材不仅是大专院校资产评估教学的很好的系列教材，同时也是资产评估师后续教育的参考教材，是值得从事资产评估教学、研究、实践和管理以及其他相关领域工作的专业人员浏览和参考的专业书籍。  主编简介韩立英，高级经济师，1989年毕业于中国人民大学，获学士学位；1993年毕业于中国人民大学，获硕士学位；1998年毕业于中国社会科学院研究生院，获经济学博士学位。从事资产评估研究、实务和管理工作十几年，对国内外评估管理与实务有丰富经验。先后参加石狮市、南京市、杭州市、莱西等城市土地定级与基准地价评估工作，曾获省部级科技进步二等奖。1996—1997年参与联合国开发计划署（UNDP）资助的“中国资产评估准则研究”项目。多次参与注册资产评估师考试大纲和教材编写工作，曾赴香港、澳大利亚和南非考察评估行业管理体制。参加《实用土地管理》、《城市地产评估》等多部书的编写，公开发表资产评估理论和管理方面的专业论文十多篇。 内容简介土地是重要的生产和生活资料，具有资源和资产双重属性，合理的土地使用权价值评估结果可以为土地市场有关各方提供交易参考，为政府宏观调控土地市场和加强土地管理提供决策依据，有助于促进土地资源合理配置，提高土地利用效率。《土地使用权评估》系统介绍土地使用权评估的原理与方法，在对土地价格特点、种类以及地价评估原则介绍的基础上，阐述了土地使用权评估的理论基础，分析了影响地价的因素，重点介绍了土地定级原理与方法、地价评估的收益法、市场法、成本法、剩余法和路线价法以及基准地价评估方法，并对土地定级估价信息系统、不同目的下的土地使用权评估需要关注的内容进行了简要介绍。本书坚持评估理论与实际相结合，注重通过实际评估案例说明评估原理和评估方法应用技巧，适合高等院校师生、科研院所研究人员、评估机构专业人员、金融、证券等领域对土地使用权感兴趣的专业人士阅读和参考。  前言土地既是重要的自然资源，又是不可或缺的生产资料。土地在社会经济活动中具有重要而特殊的地位。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，土地的价格问题也就越来越引起社会各界的关注。1987年，深圳首次拍卖国有土地使用权，并获得成功。从此，我国的土地使用制度从无偿、无流动和无限期的使用制度转变为有偿、有流动和有限期的使用制度，经过十多年的发展，这种转变仍然在持续并不断深化。实行土地有偿使用制度的一个关键问题就是土地价值的市场化，土地价格评估制度化。我国土地价格评估的发展大致经历了三个阶段。第一个阶段是20世纪80年代末至90年代初，土地价值评估工作主要是以多因素综合定级为主，同时采用分类定级和级差收益测算法。第二个阶段是90年代中后期，这一阶段地价评估工作全面推开，城镇土地价格评估对以多因素综合评定法进行土地定级与以市场交易价格测算基准地价两种思路同时并重，地价体系逐渐形成，特别是1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条明确规定，基准地价和标定地价应当定期确定并公布，地价评估工作纳入制度化轨道。第三个阶段是20世纪末至今，地价评估工作逐渐成熟，基准地价测算工作逐渐过渡到以市场交易资料为主、土地定级为辅的测算思路。土地估价得到社会广泛关注和认可，在土地使用权出让、不动产抵押、房地产税收、城市改造拆迁补偿、土地征用、企业重组以及清产核资和政府宏观调控地产市场等方面发挥着重要作用。笔者从20世纪80年代末开始涉足土地估价领域以来，所从事的工作一直与价值评估有着密切的联系。土地使用权评估是整个资产评估体系中的一个非常重要的专业评估，值得深入地研究和探讨。本书采用理论分析和实证研究相结合的方法，对涉及土地使用权评估的原理与方法进行了较为全面的阐述，其中土地定级尽管在地价评估工作中显得不如发展初期那么重要，但其评价思路仍然值得研究、借鉴和发展，因此，本书仍用一定的篇幅将以往这方面的科研实践经验加以总结。笔者参加联合国开发计划署资助的“中国资产评估准则研究”项目、中国资产评估协会主办的99北京国际评估论坛，与国际评估准则委员会的交流以及受财政部委派赴澳大利亚考察评估行业管理与实务都受益良多，参加以上这些活动为本书的撰写开阔了思路，在此对提供这些机会的领导表示衷心的感谢。本书能够得以顺利完成，是各位师长和朋友们鼓励与支持的结果。感谢中国注册会计师协会、中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会以及国务院清理整顿经济鉴证

韩立英，高级经济师，1989年毕业于中国人民大学，获学士学位；1993年毕业于中国人民大学，获硕士学位；1998年毕业于中国社会科学院研究生院，获经济学博士学位。从事资产评估研究、实务和管理工作十几年，对国内外评估管理与实务有丰富经验。先后参加石狮市、南京市、杭州市、莱西等城市土地定级与基准地价评估工作，曾获省部级科技进步二等奖。1996—1997年参与联合国开发计划署(UNDP)资助的“中国资产评估准则研究”项目。多次参与注册资产评估师考试大纲和教材编写工作，曾赴香港、澳大利亚和南非考察评估行业管理体制。参加《实用土地管理》、《城市地产评估》等多部书的编写，公开发表资产评估理论和管理方面的专业论文十多篇。