本书从房地产财务管理基础知识讲起，逐步深入到房地产资本运营管理、财务运营，重点介绍了房地产税收、核算、预算、财务分析和财务运营等高阶财务管理知识，让读者不仅可以系统地学习房地产财务管理的相关知识，还能对财务管理在房地产开发企业经营中的核心作用有更为深入的理解。 本书分为10 章，涵盖的主要内容有房地产财务管理概述、房地产收入核算、房地产成本核算、房地产税收基础、房地产项目预算管理、房地产项目全周期管理、房地产项目财务分析、房地产税收管理进阶、房地产资本运营管理、房地产财务运营。 本书的内容通俗易懂，案例丰富，实用性强，适合房地产财务管理的入门读者和进阶读者阅读，也适合房地产从业人员、企业管理人员等其他对财务管理知识感兴趣的读者阅读。

这个技术有什么前途 2020 年8 月20 日，中华人民共和国住房和城乡建设部及中国人民银行召开重点房地产开发企业座谈会，会议提出了房地产开发企业有息债务管控的“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%和现金短债比小于1 倍。三条红线全超限的房地产开发企业，其有息负债不得增加；两条红线超限的房地产开发企业，其有息负债规模年增速不得超过5%；一条红线超限的房地产开发企业，其有息负债规模年增速不得超过 10%；三条红线都未超限的房地产开发企业，其有息负债规模年增速不得超过 15%。可见，国家加强了对房地产开发企业有息债务的管控。 2020 年12 月31 日，中国人民银行及中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对各类银行业金融机构的房地产贷款和个人住房贷款占比上限设置了“两道红线”。也就是说，国家加强了对银行给房地产行业贷款的限制。 2021 年2 月，中华人民共和国自然资源部发布消息，全国22 个城市住宅用地需集中出让，出让次数全年不超过3 次。 随着国家对房地产行业长效管控机制的逐步建立，房地产行业面对政策面的不断压缩、资金面的不断收紧及市场竞争的不断加剧，从政策红利阶段、规模红利阶段走向管理红利阶段。房地产开发企业的管理能力将是房地产开发企业未来发展的决定因素。 财务管理是房地产开发企业管理的核心内容之一，财务成果反映房地产开发企业的经营状况，从财务成果出发反推经营动作，铺排经营工作，形成“从经营到结果，从结果促经营”的管理循环。在管理红利阶段，房地产财务管理必将成 为房地产开发企业经营的核心职能，财务管理人才也必将走到“聚光灯”下，成为房地产开发企业渴求的管理人才。 本书的特色 本书力求在讲解房地产财务管理知识的同时，着重为读者搭建房地产财务管理的知识框架，阐述从房地产财务管理“小白”进阶为高手的方法论。 本书先搭建房地产财务管理知识结构的“铁三角”，再从房地产财务管理基础知识到财务运营管理等高阶知识由浅入深地讲解，使读者系统且全面地了解、掌握房地产财务管理知识，逐步建立起房地产管理知识体系，快速掌握房地产财务管理的核心与要领。 本书的内容 第1 章“房地产财务管理概述”讲解了房地产财务管理的特点、房地产财务管理的框架，以及如何从房地产财务管理“小白”进阶为高手。 第2 章“房地产收入核算”讲解了房地产收入的确认原则、销售收款的会计核算和销售收入结转的核算。 第3 章“房地产成本核算”讲解了房地产成本对象的确认、房地产成本项目、房地产开发成本的核算、房地产开发成本的分配与结转、房地产开发企业的费用核算。 第4 章“房地产税收基础”讲解了房地产税收管理概述、房地产开发企业三大税种（增值税、土地增值税、企业所得税）的计缴与核算，以及房地产开发各阶段的税收管理。 第5 章“房地产项目预算管理”讲解了房地产开发企业的预算管理框架、房地产项目资金管理和房地产项目预算管理全流程。 第6 章“房地产项目全周期管理”讲解了房地产项目全周期管理体系及房地产项目全周期管理工具。 第7 章“房地产项目财务分析”讲解了财务分析的逻辑框架和房地产项目财务分析体系。 第8 章“房地产税收管理进阶”讲解了房地产税收管理体系、房地产项目的税收管理，以及房地产重点、难点问题解析。 第9 章“房地产资本运营管理”讲解了房地产投资、房地产融资和财务部门的角色定位。 第10 章“房地产财务运营”讲解了房地产运营管理、房地产财务运营管理和财务运营的运用。 作者介绍 伍刚，中国注册会计师，有20 多年的财务从业经验，十几年的财务总监管理经验。于 2002 年进入房地产行业，先后在多家知名外资房地产开发企业、知名房地产集团任职，具有丰富的财务总监职业经验和扎实的财务运营管理实战经验，专精于房地产财务运营管理、税收管理，曾在多个刊物、公众媒体上发表财税文章。 本书的读者对象 ? 会计初学者 ? 各财经、非财经专业的大、中专院校实习学生 ? 各经济组织中想要提升财务管理能力的会计人员 ? 需要财务管理入门工具书的人员 ? 房地产及相关行业从业者 ? 房地产管理人员 ? 其他对会计感兴趣的人员

第1 章 房地产财务管理概述 ............................................................................................ 001 1.1 房地产财务管理的特点 ............................................................................................... 002 1.1.1 以企业战略为依据 ................................................................................................... 002 1.1.2 以经营计划为主线 ................................................................................................... 003 1.1.3 以资金管理为核心 ................................................................................................... 004 1.1.4 以税收管理为重点 ................................................................................................... 005 1.1.5 以会计核算为基础 ................................................................................................... 006 1.2 房地产财务管理的框架 ............................................................................................... 007 1.2.1 房地产财务管理的3 个阶段 ................................................................................... 008 1.2.2 财务运营思维 ........................................................................................................... 010 1.3 如何从房地产财务管理“小白”进阶为高手 ...........................................................011 1.3.1 学习学习再学习 ....................................................................................................... 012 1.3.2 备考CPA 的“三大法宝” ...................................................................................... 013 1.3.3 备考CPA 的方法 ...................................................................................................... 014 1.3.4 成为高手的方法 ....................................................................................................... 017 第2 章 房地产收入核算 ..................................................................................................... 021 2.1 房地产收入的确认原则 ............................................................................................... 022 2.1.1 现行收入的确认原则 ............................................................................................... 022 2.1.2 新收入准则 ............................................................................................................... 023 2.2 销售收款的会计核算 .................................................................................................... 024 2.2.1 诚意金的核算 ........................................................................................................... 024 2.2.2 定金的核算 ............................................................................................................... 025 2.2.3 预售款的核算 ........................................................................................................... 027 2.2.4 销售收款管理 ........................................................................................................... 028 2.3 销售收入结转的核算 .................................................................................................... 033 2.3.1 收入结转的核算 ....................................................................................................... 033 2.3.2 收入结转台账的编制 ............................................................................................... 035 2.3.3 现房销售收入的核算 ............................................................................................... 037 第3 章 房地产成本核算 ..................................................................................................... 039 3.1 房地产成本对象的确认 ............................................................................................... 040 3.2 房地产成本项目 ............................................................................................................ 042 3.2.1 土地成本 ................................................................................................................... 043 3.2.2 前期工程费 ............................................................................................................... 043 3.2.3 基础设施费 ............................................................................................................... 044 3.2.4 建筑安装工程费 ....................................................................................................... 045 3.2.5 公共配套设施费 ....................................................................................................... 046 3.2.6 开发间接费 ............................................................................................................... 046 3.3 房地产开发成本的核算 ............................................................................................... 047 3.3.1 成本分摊方法 ........................................................................................................... 047 3.3.2 土地成本的核算 ....................................................................................................... 049 3.3.3 前期工程费的核算 ................................................................................................... 050 3.3.4 建筑安装工程费的核算 ........................................................................................... 052 3.3.5 基础设施费与开发间接费的核算 ........................................................................... 055 3.3.6 公共配套设施费的核算 ........................................................................................... 056 3.4 房地产开发成本的分配与结转 ................................................................................... 059 3.4.1 成本台账 ................................................................................................................... 059 3.4.2 成本预提与分配 ....................................................................................................... 063 3.4.3 成本结转 ................................................................................................................... 066 3.5 房地产开发企业的费用核算 ....................................................................................... 072 3.5.1 管理费用 ................................................................................................................... 072 3.5.2 营销费用 ................................................................................................................... 073 第4 章 房地产税收基础 ..................................................................................................... 075 4.1 房地产税收管理概述 .................................................................................................... 076 4.2 增值税的计缴与核算 .................................................................................................... 078 4.2.1 增值税预缴 ............................................................................................................... 079 4.2.2 销项税额 ................................................................................................................... 080 4.2.3 进项税额 ................................................................................................................... 081 4.2.4 增值税的核算 ........................................................................................................... 082 4.3 土地增值税的计缴与核算 ........................................................................................... 089 4.3.1 土地增值税的征税范围 ........................................................................................... 089 4.3.2 土地增值税的扣除项目 ........................................................................................... 091 4.3.3 土地增值税的计算 ................................................................................................... 095 4.3.4 土地增值税的核算 ................................................................................................... 096 4.4 企业所得税的计缴与核算 ........................................................................................... 098 4.4.1 收入确认 ................................................................................................................... 099 4.4.2 成本费用 ................................................................................................................... 100 4.4.3 毛利率 ....................................................................................................................... 102 4.5 房地产开发各阶段的税收管理 ................................................................................... 103 4.5.1 土地获取阶段的税收管理 ....................................................................................... 103 4.5.2 开发经营阶段的税收管理 ....................................................................................... 105 4.5.3 税收清算阶段的税收管理 ....................................................................................... 106 第5 章 房地产项目预算管理 ............................................................................................ 108 5.1 房地产开发企业的预算管理框架 ............................................................................... 109 5.1.1 预算组织维度 ........................................................................................................... 109 5.1.2 企业运营维度 ............................................................................................................110 5.1.3 项目开发维度 ............................................................................................................112 5.2 房地产项目资金管理 .....................................................................................................113 5.2.1 回款管理 ....................................................................................................................113 5.2.2 支付管理 ....................................................................................................................118 5.3 房地产项目预算管理全流程 ....................................................................................... 122 5.3.1 货值盘点 ................................................................................................................... 122 5.3.2 收入预算编制 ........................................................................................................... 125 5.3.3 开发成本预算编制 ................................................................................................... 129 5.3.4 费用预算编制 ........................................................................................................... 132 5.3.5 预算调整 ................................................................................................................... 137 5.3.6 预算考核 ................................................................................................................... 138 第6 章 房地产项目全周期管理 ....................................................................................... 139 6.1 房地产项目全周期管理体系 ....................................................................................... 140 6.1.1 开发报建 ................................................................................................................... 140 6.1.2 生产建设 ................................................................................................................... 142 6.1.3 销售财务 ................................................................................................................... 144 6.1.4 全周期管理机制 ....................................................................................................... 145 6.2 房地产项目全周期管理工具 ....................................................................................... 147 6.2.1 规划指标表 ............................................................................................................... 147 6.2.2 节点计划表 ............................................................................................................... 149 6.2.3 销售及回款计划表 ................................................................................................... 150 6.2.4 成本及支付计划表 ................................................................................................... 152 6.2.5 费用及支付节奏表 ................................................................................................... 155 6.2.6 税金及支付节奏表 ................................................................................................... 156 6.2.7 现金流量表及业态利润表 ....................................................................................... 157 第7 章 房地产项目财务分析 ............................................................................................ 160 7.1 财务分析的逻辑框架 .................................................................................................... 161 7.1.1 现金流循环 ............................................................................................................... 161 7.1.2 财务报表的计量问题 ............................................................................................... 163 7.1.3 财务指标的经营含义 ............................................................................................... 164 7.2 房地产项目财务分析体系 ........................................................................................... 171 7.2.1 非财务指标体系 ....................................................................................................... 172 7.2.2 财务指标体系 ........................................................................................................... 174 7.2.3 财务分析报告的运用 ............................................................................................... 176 第8 章 房地产税收管理进阶 ............................................................................................ 179 8.1 房地产税收管理体系 .................................................................................................... 180 8.1.1 企业层面的税收管理 ............................................................................................... 180 8.1.2 项目层面的税收管理 ............................................................................................... 183 8.2 房地产项目的税收管理 ............................................................................................... 184 8.2.1 项目税收规划 ........................................................................................................... 184 8.2.2 成本对象化 ............................................................................................................... 187 8.3 房地产重点、难点问题解析 ....................................................................................... 189 8.3.1 增值税关于土地成本抵减收入的问题 ................................................................... 189 8.3.2 土地作价投资的增值税处理问题 ........................................................................... 191 8.3.3 地下车位 ................................................................................................................... 193 8.3.4 资产重组 ................................................................................................................... 195 第9 章 房地产资本运营管理 ............................................................................................ 198 9.1 房地产投资 .................................................................................................................... 199 9.1.1 企业投资分析框架 ................................................................................................... 199 9.1.2 房地产项目“收并购” ........................................................................................... 202 9.1.3 股权架构设计 ........................................................................................................... 206 9.2 房地产融资 .................................................................................................................... 208 9.2.1 房地产融资的主要形式 ........................................................................................... 209 9.2.2 项目不同阶段融资的重点 ....................................................................................... 216 9.3 财务部门的角色定位 .................................................................................................... 217 9.3.1 投融资的税收规划 ................................................................................................... 217 9.3.2 合作项目的管理模式 ............................................................................................... 220 第10 章 房地产财务运营 ................................................................................................... 222 10.1 房地产运营管理 .......................................................................................................... 223 10.1.1 房地产运营管理概况 ............................................................................................. 223 10.1.2 企业运营管理 ......................................................................................................... 224 10.2 房地产财务运营管理 ................................................................................................. 227 10.2.1 业财融合 ................................................................................................................. 227 10.2.2 平衡计分卡 ............................................................................................................. 231 10.2.3 财务运营体系 ......................................................................................................... 233 10.3 财务运营的应用 .......................................................................................................... 236 10.3.1 销售管理 ................................................................................................................. 236 10.3.2 回款管理 ................................................................................................................. 237